Rozliczenie nakładów, dopłaty i spłaty przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, lokalu, domu, budynku czy gruntu

Rozliczenie nakładów, dopłaty i spłaty przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, lokalu, domu, budynku czy gruntu

Rolą postępowania o zniesienie współwłasności jest rozstrzygnięcie całokształtu stosunków prawnych łączących współwłaścicieli do chwili zniesienia współwłasności, a także wzajemnych roszczeń z tytułu posiadania nieruchomości. W tym postępowaniu nie mogą zaś być rozpoznawane spory dotyczące rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami a osobami trzecimi. Samo postępowanie o zniesienie współwłasności nie może bowiem w żadnym zakresie ograniczająco wpływać na uprawnie osób trzecich ani też te osoby nie mogą powoływać się na postanowienie o zniesieniu współwłasności, wydane bez ich udziału. W przedmiotowym postępowaniu nie jest także dopuszczalne, dokonywanie jakichkolwiek rozliczeń finansowych z osobą trzecią, nawet jeżeli dokonała ona nakładów finansowych na przedmiotową nieruchomość.

Nie ma uniwersalnego, abstrakcyjnego modelu roszczenia o zwrot nakładów, który byłby możliwy do zastosowania w każdej sprawie, w której zgłoszono to roszczenie. Ze względu na odmienność zarówno stosunków stanowiących podstawę roszczenia o zwrot nakładów, jak i motywów legislacyjnych dotyczących tych uregulowań, wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia: rzeczowego czy obligacyjnego muszą być zawodne i dlatego powinno być ono oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa cywilnego, z których wynika. Jeżeli czyniącego nakłady łączyła z właścicielem nieruchomości jakaś umowa to należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba, że bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów. Wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów.

Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie, gdyż odpłatny, czy też nieodpłatny charakter zbycia udziału nie ma wpływu na odpowiedzialność z tytułu roszczeń uregulowanych w art. 207 kc. Nikt bowiem nie może być obciążony cudzym zobowiązaniem, jeżeli ustawa wyraźnie tak nie stanowi. Nie ma podstaw do przyjęcia, że roszczenie o zapłatę odpowiedniej części nakładów powstaje w innej chwili, niż poniesienie tych nakładów, czyli przykładowo w chwili zwrotu nieruchomości. Za trafnością tego poglądu przemawia dodatkowo okoliczność, iż zbywca udziału co do zasady określa cenę z uwzględnieniem wartości nieruchomości wzbogaconej o nakład, zaś nabywca w ogóle może nie wiedzieć o nakładach i o tym, czy nakłady, i w jakim zakresie, zostały rozliczone, zwłaszcza, gdy zostały one dokonane na nieruchomości wspólnej na wiele lat przed sprzedażą udziału. Rozwiązanie polegające na tym, iż roszczenie o zwrot nakładów na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, jest ponadto o tyle zasadne, iż współwłaściciele ci mają na bieżąco możliwość kontroli zakresu dokonywanych nakładów i wiedzę co do tego, czy nakłady zostały z nimi rozliczone.

Strona żądająca rozliczenia nakładów i wydatków powinna udowodnić to żądanie co do zasady i wysokości. Bierność strony w tym zakresie nie zobowiązuje Sądu – poza wyjątkowymi przypadkami – do prowadzenia dowodu z urzędu. Nie jest nieruchomością sądu zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Jeśli zatem strona nie przedstawia dowodów, to uznać należy, że dany fakt nie został wykazany (udowodniony).

Wartość udziału we współwłasności

W tym kontekście zważyć także należy, iż wartość przedmiotu współwłasności powinna być ustalana według stanu z daty zniesienia współwłasności, nie zaś chwili nabycia prawa współwłasności, zaś ewentualne nakłady poczynione na wspólną nieruchomość, dokonane przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie szerszym niż to wynika to z jego udziału, mogą zostać rozliczone.

Dopłaty pieniężne

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia Sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jest możliwe lub gospodarczo celowe. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, Sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość odsetek, a w razie potrzeby sposób ich zabezpieczenia. Zabezpieczenie dopłat lub spłat następuje tylko w razie potrzeby, w szczególności, gdy zasądzone kwoty są wysokie, a z okoliczności wynika, że brak zabezpieczenia utrudni lub uniemożliwi realizację uprawnień właścicieli. Jeżeli dopłaty i spłaty zostały rozłożone na raty, terminy ich zapłaty nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd na wniosek dłużnika może odroczyć obowiązek zapłaty rat już wymagalnych. Sama istota spłaty wskazuje na to, że termin i sposób rozłożenia na raty zależy od sytuacji materialnej zarówno uczestnika obciążonego spłatami, jak i uczestników uprawnionych do spłat.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Rozliczenie nakładów, dopłaty i spłaty przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, lokalu, domu, budynku czy gruntu
5 (100%) 91 votes

Dodaj komentarz