Rozliczanie i zwrot nakładów oraz wydatków dokonywanych na część nieruchomości, budynku, lokalu czy domu wspólnego

Rozliczanie i zwrot nakładów oraz wydatków dokonywanych na część nieruchomości, budynku, lokalu czy domu wspólnego

Przepis art. 207 KC regulujący udział współwłaścicieli w pożytkach i przychodach z rzeczy wspólnej oraz w wydatkach i ciężarach z nią związanych, dotyczy wszystkich nakładów, także nakładów inwestycyjnych na nieruchomość i ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że współwłaściciele mogą umówić się, także w sposób dorozumiany, iż nakłady będą rozliczane w inny sposób lub w ogóle nie będą rozliczane. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79 (OSNC 1980/9/157), jeżeli doszło, także w sposób dorozumiany, do podziału nieruchomości quoad usum tak, że współwłaściciele podzielili nieruchomość do współposiadania i każdy z nich samodzielnie użytkował określoną, odrębną część budynku lub gruntu, to każdy z nich ze „swojej” części może czerpać pożytki i tylko on ponosi na nią wydatki, a zatem nie może żądać zwrotu wartości nakładów dokonanych na użytkowaną przez siebie część, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, skoro nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na której te nakłady zostały poniesione.

Ewentualne różnice jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Nie ulega bowiem wątpliwości, że pozostali współwłaściciele, którzy nakładów tych nie dokonali, a zwiększyły one wartość całej rzeczy, nie mogą być przy zniesieniu współwłasności bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszącego nakłady, jeżeli wartość nieruchomości ustalona została z uwzględnieniem tych nakładów i tak też określono wysokość dopłat wyrównujących udziały.

Zasady ponoszenia nakładów określone w art. 207 KC mają zatem zastosowanie tylko wtedy, gdy wydatki te zostały dokonane zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a więc wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele posiadają wspólnie rzecz i jeden z nich poniósł na nią nakłady, z których korzystali wszyscy. W takiej sytuacji, zgodnie ze stanowiskiem zajętym przez Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 19 grudnia 1973 r. III CZP 78/73 (OSNC 1974/10/165) i z dnia10 maja 2006 r. III CZP 11/06 (OSNC 2007/3/38) oraz w postanowieniu z dnia 5 grudnia 1997 r. I CKN 558/97 (OSNC 1998/7-8/112), może on żądać zwrotu równowartości tych nakładów, według zasad określonych w art. 207 KC, od osób, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładów.

Jak wskazano wyżej, jeżeli nakład poczyniony był nie w ramach zarządu rzeczą wspólną, lecz jako nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę część rzeczy wspólnej, z której korzystał on sam z wyłączeniem innych, do rozliczenia takiego nakładu nie mają zastosowania zasady art. 207 KC, w tym zasada, że dokonujący nakładu może żądać zwrotu jego wartości tylko od osób, będących współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładu. W takiej sytuacji przy zniesieniu współwłasności rozliczenia należy dokonać według postanowień umowy współwłaścicieli o podziale rzeczy quoad usum, zaś w przypadku zbycia udziałów należy ocenić na podstawie art. 221 KC, czy zasady określone w tej umowie odnoszą skutek także wobec nabywców. W innych sytuacjach do rozliczenia nakładów mają zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405-409 KC), które określają także zasady zwrotu korzyści w razie przeniesienia jej przez bezpodstawnie wzbogaconego na inną osobę (art. 407 KC).

Przykład z sprawy sądowej

W rozpoznawanej sprawie doszło do naruszenia art. 207 KC przez jego zastosowanie do stanu faktycznego, w którym nie miał on zastosowania oraz do naruszenia wskazanych wyżej zasad rozliczania nakładów przy zniesieniu współwłasności nieruchomości, na którą zostały poniesione. Doprowadziło to w konsekwencji do bezpodstawnego wzbogacenia tych współwłaścicieli, którzy nie ponieśli nakładu, kosztem tego, który nakład poniósł. Sądy bowiem określiły wartość nieruchomości i wysokość dopłat przy uwzględnieniu nakładów poniesionych przez Ryszarda D., które zwiększyły wartość nieruchomości i wysokość dopłat, a jednocześnie odmówiły rozliczenia tych nakładów. Spowodowało to bezpodstawne, ponowne obciążenie uczestnika wartością już raz poniesionego nakładu przez zobowiązanie go do uiszczenia dopłat, które wynikają ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jego nakładem. Jednocześnie o tę wartość zostali bezpodstawnie wzbogaceni uczestnicy postępowania, na rzecz których dopłaty zasądzono. W sytuacji, gdy Sądy uznały, że nie ma podstaw do rozliczenia nakładów Ryszarda D., nie było też podstaw do ustalania dopłat wyliczonych według wartości nieruchomości uwzględniającej poniesione przez niego nakłady. Prowadziło to bowiem do opisanego wyżej bezpodstawnego wzbogacenia pozostałych współwłaścicieli, kosztem Ryszarda D., który poniósł nakłady. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 października 2012 r. V CSK 526/11

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Rozliczanie i zwrot nakładów oraz wydatków dokonywanych na część nieruchomości, budynku, lokalu czy domu wspólnego
5 (100%) 105 votes

Dodaj komentarz