Rozbiórka obiektu budowlanego, domu czy budynku jako przedmiot umowy o roboty budowlane

Rozbiórka obiektu budowlanego, domu czy budynku jako przedmiot umowy o roboty budowlane

Umowa o roboty budowalne została wprowadzona do systemu prawnego początkowo jako podtyp umowy o dzieło, zawieranej w stosunkach między jednostkami gospodarki uspołecznionej. Dopiero na podstawie nowelizacji kodeksu cywilnego dokonanej ustawą z 28 lipca 1990 r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321), a obowiązującej od 1 października 1990 r., ustawodawca uczynił ten typ umowy dostępnym w powszechnym obrocie. Umowa o roboty budowlane - z uwagi na treść zobowiązań stron, właściwości i ekonomiczny cel ich świadczeń - niewątpliwie należy do tej samej większej grupy umów o świadczenie usług, co umowa o dzieło. Tej umowie jest też najbliższa, o czym przekonuje choćby to, że do 1 października 1990 r. podmioty niemające statusu jednostek gospodarki uspołecznionej zawierały w procesach inwestycyjnych umowy o dzieło dla osiągnięcia tych samych rezultatów, do których w stosunkach między jednostkami gospodarki uspołecznionej prowadziło zawieranie umów o roboty budowlane. Jednak od momentu, gdy ustawodawca zdecydował się nadać umowie o roboty budowlane charakter kontraktu dostępnego powszechnie, różniącego się od umowy o dzieło pewnymi szczegółowymi rozwiązaniami, których stosowanie w praktyce ma bardzo doniosłe konsekwencje (różne terminy przedawniania roszczeń z obu typów umów, a w ostatnich latach także przyjęcie solidarnej odpowiedzialności za podwykonawców, mogące wpływać na ocenę charakteru zobowiązań wykonawcy jako wymagających jego osobistego świadczenia oraz uprawnienie do zażądania gwarancji wykonania zobowiązań przez zamawiającego) istnieje potrzeba znalezienia kryteriów odgraniczających obie te umowy.

Za takie kryterium trzeba uznać właściwości ustalonego, materialnego rezultatu (dzieła), który ma osiągnąć strona umowy zwana w art. 647 KC wykonawcą. Ustawodawca nie jest niestety precyzyjny w identyfikowaniu tychże właściwości, gdyż w art. 647 KC charakteryzuje świadczenie wykonawcy jako polegające na „oddaniu przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej”, ale w nazwie przypisanej omawianemu typowi umowy nie akcentuje tego, żeby świadczenie wykonawcy miało zmierzać do stworzenia obiektu. Rozważana umowa nie jest zatem umową „o wykonanie obiektu”, lecz umową „o roboty budowlane”, co oznacza, że działania, do podjęcia których zobowiązuje się wykonawca mają mieć charakter robót prowadzonych w procesie inwestycyjnym, na terenie, do którego inwestor ma tytuł pozwalający mu dysponować nim na cele budowlane, i na którym - dzięki czynnościom jednego, czy wielu wykonawców, w zależności od tego, jakie zakresy robót im powierzy – zamierza osiągnąć rezultat podlegający ocenie na podstawie przepisów prawa budowlanego.

Potrzeba wyodrębnienia umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło wynika z tego, że proces inwestycyjno-budowlany jest w szerokim zakresie regulowany prawem publicznym, którego postanowienia muszą być uwzględnione w związku z odpowiedzią na pytanie, jakiego rodzaju inwestycje budowlane mogą powstać na określonym terenie, w jaki sposób inwestycje te mają być przygotowane i przeprowadzone w celu zapewnienia bezpiecznego wykonania robót, ale i późniejszego bezpiecznego korzystania z ich efektów, nie tylko przez samego inwestora, ale także przez osoby trzecie.

O ile wykonanie umowy o dzieło może w niektórych sytuacjach prowadzić do powstania nowej rzeczy ruchomej, o tyle wykonanie umowy o roboty budowlane w zasadzie nigdy nie prowadzi do takiego rezultatu, gdyż czynności wykonawcy dotyczą nieruchomości i czynionych na nią nakładów, które tylko wtedy będą zwiększać jej wartość i użyteczność, gdy zostaną wykonane w sposób respektujący unormowania publicznoprawne. W przeciwnym razie mogą wręcz wymagać usunięcia. Do tego aspektu charakterystyki świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane ustawodawca nawiązuje w zawartym w art. 647 KC stwierdzeniu, że „obiekt” realizowany przez wykonawcę ma być wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Zaakceptowany przez władzę budowlaną projekt zamierzenia inwestycyjnego - niezależnie od wymaganego w konkretnej sytuacji stopnia jego szczegółowości - jest tym rezultatem, do osiągnięcia którego inwestor może legalnie dążyć, co wcale nie oznacza, że musi powierzyć jednemu wykonawcy wszystkie czynności konieczne do jego osiągnięcia. Robotami budowlanymi będą bowiem czynności stanowiące jakiś konieczny etap na drodze do rezultatu wyznaczonego zaakceptowanym przez władzę budowlaną projektem. Wskazanie, że działania wykonawcy podejmowane na podstawie i w celu wykonania umowy o roboty budowlane mają respektować także zasady wiedzy technicznej uwzględnia właściwości robót budowlanych, a mianowicie oczekiwany od ich wykonawcy profesjonalizm.

 W tym stanie rzeczy trudno zgodzić się ze stwierdzeniem, przytaczanym w większości wypowiedzi kwalifikujących świadczenie wykonawcy z umowy o roboty budowlane jako niepodzielne, jakoby o tej właściwości omawianego świadczenia decydowało to, że jego przedmiot jest oznaczony co do tożsamości, gdyż ma mieć postać obiektu, jako rzeczy o określonych właściwościach fizycznych (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 14 marca 2002 r., IV CKN 821/00 niepubl). „Obiekt”, jako efekt robót budowalnych nie jest osobną rzeczą w obrocie, lecz co najwyżej nakładem na rzecz, który o tyle zwiększa wartość i użyteczność rzeczy, na której jest czyniony, o ile zostanie wykonany – w całości albo w jakiejś części - zgodnie projektem i zasadami wiedzy technicznej. Nie ma też przeszkód, żeby przerwać wykonywanie robót budowlanych zmierzających do zrealizowania tak rozumianego „obiektu” i powrócić do czynności prowadzących do jego powstania, zwykle bez zagrożenia dla możliwości osiągnięcia oczekiwanego przez inwestora celu świadczenia, gdyż kolejne czynności w tym procesie, mające się składać na określoną całość, są wymuszone projektem, pozwoleniami oraz wymaganiami technicznymi i technologicznymi koniecznymi do respektowania przy ich wykonywaniu.

Z powyższych względów w orzecznictwie i doktrynie zgodnie przyjmuje się, że zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego (tak Sąd Najwyższy m.in. w wyrokach z 25 marca 1998 r., II CKN 653/97, OSNC 1998, nr 12, poz. 207 i nieopublikowanych z 7 grudnia 2005 r., V CK 423/05, z 18 maja 2007 r., I CSK 51/07).

W świetle art. 3 pkt 7 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.) w pojęciu „roboty budowlane” mieści się nie tylko sama budowa, ale także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, którym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi lub budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami względnie obiekt małej architektury, albo także urządzenia składające się na obiekt liniowy. Wykonanie remontu obiektu budowlanego, tak jak i jego rozebranie, jest - przy większej skali przedsięwzięcia - działaniem wymagającym w zasadzie tych samych podstaw publicznoprawnych w postaci pozwoleń i uzgodnień, a konieczne do jego przeprowadzenia czynności są technicznie częstokroć bardziej skomplikowane niż te, które były potrzebne do jego wzniesienia. Tak remont obiektu, jak i jego rozebranie wiąże się z dokonaniem na nieruchomość, do której inwestor ma tytuł pozwalający mu nią dysponować na cele budowalne nakładów zaspakajających jego interesy i pozwalających na wykorzystanie stosownie do aktualnych jego potrzeb.

Powyższemu wnioskowaniu nie sprzeciwia się uregulowanie z art. 658 KC, według którego do umowy o remont budynku lub budowli stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o roboty budowlane. Przepis ten należy bowiem wykładać w ten sposób, iż dotyczy on innych robót remontowych (np. bieżące konserwacja budynku lub budowli) niż wprost zdefiniowane w prawie budowlanym jako roboty budowlane. Do umowy o remont będący rodzajem robót budowlanych (art. 3 pkt 8 PrBud) przepisy art. 647 i n. KC stosuje się niewątpliwie wprost.

Kierując się zatem dyrektywami wynikającymi w szczególności z nakazu zachowania spójności i jednolitości pojęć używanych w systemie prawnym trzeba stwierdzić, że przepisy o umowie o roboty budowlane mają zastosowanie także do robót polegających na rozbiórce obiektu budowlanego, które zgodnie z art. 3 pkt 7 PrBud są także robotami budowlanymi. „Przewidzianym w umowie obiektem” w rozumieniu art. 647 KC, do którego wykonania zobowiązuje się wykonawca na podstawie umowy o roboty budowlane może być zatem także osiągnięcie na nieruchomości inwestora, którą ten może dysponować na cele budowlane, takiego stanu, że zostaną z niego usunięte postawione na nim obiekty budowlane, jeśli w tej postaci teren będzie zdatny do zaspokajania potrzeb inwestora, do zrealizowania których dążył zabiegając o stosowne zezwolenia na wykonanie robót rozbiórkowych. Umowa o rozbiórkę obiektu jest także umową o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 KC. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 18 stycznia 2018 r. V CSK 283/17

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Rozbiórka obiektu budowlanego, domu czy budynku jako przedmiot umowy o roboty budowlane
5 (100%) 108 votes

Dodaj komentarz