Przymusowa sprzedaż i wykupienie gruntu, nieruchomości w wyniku wybudowania budynku na cudzej ziemi

Przymusowa sprzedaż i wykupienie gruntu, nieruchomości w wyniku wybudowania budynku na cudzej ziemi

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości powstaje, jeżeli spełnione są kumulatywnie następujące przesłanki:

1) samoistne posiadanie osoby, która wzniosła budynek lub inne urządzenie,

2) dobra wiara posiadacza,

3) wzniesienie budynku lub wzniesienie innego urządzenia,

4) wartość wzniesionej budowli znaczenie przewyższająca wartość działki zajętej pod budowę.

Roszczenie o wykup przysługuje posiadaczowi tylko o tyle, o ile włada nieruchomością jak właściciel, czyli jest posiadaczem samoistnym; roszczenie to nie przysługuje zatem posiadaczowi zależnemu, który włada nieruchomością w zakresie innego prawa niż własność (np. umowa), dającego władztwo nad cudzą nieruchomością. Od tej zasady czyni się pewien wyjątek. Przyjmuje się, że art. 231 § 1 k.c. znajduje zastosowanie w drodze analogii, również do posiadacza, który włada gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste innej osobie w zakresie tego prawa. Taki posiadacz może żądać na podstawie art. 231 § 1 k.c. przeniesienia na niego prawa użytkowania wieczystego działki.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem małżonek, który wspólnie ze swoim współmałżonkiem dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek odrębny tego współmałżonka, może - na żądać przeniesienia własności udziału w tej nieruchomości na swoją rzecz. Zasada ta może znaleźć zastosowanie także w przypadku wzniesienia budynku lub innego urządzenia przez posiadacza cudzego gruntu stanowiącego przedmiot własności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, oddanego w użytkowanie wieczyste innej osoby.

Spełnienie przesłanki posiadania samoistnego ocenia się na moment wzniesienia budynku lub innego urządzenia. Jeśli po tej chwili dojdzie do zmiany charakteru posiadania z samoistnego na zależne, nie ma to wpływu na możliwość dochodzenia roszczenia.

Dobra i zła wiara

Pojęcie dobrej wiary posiadacza na gruncie jest różnie ujmowane, choć generalnie postuluje się jednolite rozumienie tego terminu we wszystkich przypadkach, w których ustawodawca odwołuje się do kwestii dobrej lub złej wiary. Stanowisko rygorystyczne zakłada, że w dobrej wierze jest ten posiadacz, który władając nieruchomością, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności. Bardziej liberalny pogląd uznaje natomiast za posiadacza w dobrej wierze osobę, która władając cudzą nieruchomością, pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że "niczyjego prawa nie narusza. W judykaturze można się spotkać z jeszcze dalej idącą liberalizacją przesłanki dobrej wiary, polegającą na uznaniu, że legitymacja czynna przysługuje także posiadaczowi w złej wierze, jeśli wymagają tego zasady współżycia społecznego.

Ocena spełnienia przesłanki dobrej wiary powinna być dokonywana na moment wznoszenia budynku lub innego urządzenia. Dobra wiara musi istnieć w chwili rozpoczęcia i w trakcie kontynuowania budowy). Dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnień, ale i brak takiej wiadomości spowodowany niedbalstwem. I tak przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Nie może też być uznana za posiadacza w dobrej wierze osoba, która nie powołuje się nawet nie na umowę, mocą której miałaby nabyć własność nieruchomości, a jedynie na umowę powierniczą.

Wartość budynku lub urządzenia

Budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego). Urządzeniami w rozumieniu omawianego przepisu są natomiast na przykład chłodnia, piwnica, a ogrodzenie działki.

Istotnym jest ustalenie znacznej różnicy wartości wzniesionej przez posiadacza samoistnego budowli (urządzeń) i wartości działki (gruntu) zajętej pod tę budowę. Ustawodawca wymaga w tym zakresie istotnej dysproporcji między wartością budynku (czy innego urządzenia) a wartością zajętej działki gruntu. Pojęcie jest jednak niedookreślone, zatem niemożliwe staje się sformułowanie definicji ogólnej określającej, kiedy dochodzi do "przenoszenia" wartości. Zależy to od konkretnych okoliczności sprawy. Ocena, kiedy wartość budynku lub innego urządzenia "przenosi znacznie" wartość zajętej na ten cel działki, należy do sądu, który dokonuje jej uwzględniając okoliczności. Dla oceny, czy wartość budynku lub innego urządzenia, o którym stanowi art. 231 § l k.c., znacznie przekracza wartość gruntu, decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu, a nie stan z lat poprzednich.

Odpowiednie wynagrodzenie za nieruchomość

Legalizacja bowiem budowy na cudzym gruncie w trybie art. 231 § 1 k.c. odbywa się za "odpowiednim wynagrodzeniem" właściciela. Ustalenie wysokości wynagrodzenia może nastąpić przez same strony, jeśli realizacja roszczeń odbywa się w trybie umownym bądź przez sąd z uwzględnieniem wszelkich okoliczności sprawy. Celem "odpowiedniego wynagrodzenia" jest zapewnienie właścicielowi ekwiwalentnego świadczenia w zamian za przeniesienie własności działki gruntu. Nie jest to świadczenie odszkodowawcze. W judykaturze zwraca się uwagę, że cel ten będzie osiągnięty, gdy wynagrodzenie odpowiada przeciętnym cenom, normalnie stosowanym przy sprzedaży tego rodzaju działek (wartości rynkowe). Wymaga to zatem ustalenia wartości działki, jednak z pominięciem wartości dokonanej zabudowy. Podstawą ustalenia wynagrodzenia nie powinno być odszkodowanie związane z wywłaszczeniem nieruchomości.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Przymusowa sprzedaż i wykupienie gruntu, nieruchomości w wyniku wybudowania budynku na cudzej ziemi
5 (100%) 94 votes

Dodaj komentarz