Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności

W obowiązującym stanie prawnym, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest jednym z dwóch sposobów doprowadzenia do nabycia prawa własności nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego. Następuje ono w trybie decyzji administracyjnej. Rozwiązania te gwarantują użytkownikom wieczystym spełniającym przesłanki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, że oczekiwane prawo uzyskają niezależnie od tego, czy podmiot, któremu przysługuje prawo własności nieruchomości (Skarb Państwa lub gmina) ma wolę rozporządzenia nim oraz że uzyskają je na warunkach określonych ustawowo i niepodlegających negocjacji. Dlatego też decyzja w sprawie przekształcenia użytkowania wieczystego, nie jest zależna od woli właściciela nieruchomości, lecz od spełnienia kryteriów, jakie ustawodawca przewidział w ustawie.

Drugim sposobem nabycia przez użytkownika wieczystego własności nieruchomości będącej w jego użytkowaniu wieczystym jest jej sprzedaż. Do zawarcia umowy sprzedaży może zatem dojść dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ma zamiar jej sprzedania. W takim przypadku jedynym podmiotem, na rzecz którego może nastąpić sprzedaż nieruchomości, jest użytkownik wieczysty. Strony umowy sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste muszą również dojść do porozumienia, co do wszystkich jej postanowień, a skoro ustawa nie nakłada na właściciela obowiązku zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym i nie determinuje wszystkich postanowień przyszłej umowy, to użytkownik wieczysty nie może oczekiwać, że po pierwsze taka umowa zostanie z nim zawarta, a po drugie, że zostanie z nim zawarta umowa o takiej treści, jaką uważa on za najbardziej korzystną dla siebie. W tym zakresie organ gospodarujący nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, czy jednostki samorządu terytorialnego działa w sferze dominium, jako właściciel na gruncie prawa cywilnego i jak każdy właściciel może podjąć decyzję o zbyciu nieruchomości lub pozostawieniu jej w zasobie. Żaden bowiem przepis nie narzuca mu takiego działania. W tym trybie, wyrażenie przez właściciela zgody na sprzedaż lub jej odmowa w zasadzie może mieć charakter dowolny.

Osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

1) w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

2) na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279).

Reguł powyższych nie stosuje się do:

1) nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców;

2) nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz.U. z 2009 r. Nr 185, poz. 1439 oraz z 2010 r. Nr 167, poz. 1129);

3) nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego.

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:

1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;

2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa wyżej.

Mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia" wskazuje na roszczeniowy charakter uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Właściwy organ prowadzący postępowanie w przedmiocie przekształcenia nie może odmówić takiego przekształcenia w sposób dowolny, uzasadniając to brakiem woli przekształcenia. Nie może on także odmówić przyjęcia wniosku o przekształcenie, a w razie jego wpływu, zobowiązany jest go załatwić poprzez wydanie decyzji administracyjnej. Nie oznacza to, że każdorazowo decyzja taka będzie dla wnioskodawcy pozytywna, podobnie jak to ma miejsce w omówionym powyżej trybie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego na rzecz użytkownika wieczystego. W przeciwieństwie jednak do trybu sprzedaży, odmowa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego musi ściśle wynikać z niespełnienia przez wnioskodawcę przesłanek. Owo niespełnienie przesłanek może mieć zarówno charakter podmiotowy odnoszący się do osoby wnioskodawcy, jak i charakter przedmiotowy dotyczący "rodzaju", czy też typu nieruchomości objętych możliwością przekształcenia.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej oraz, że skoro nabycie prawa użytkowania wieczystego czy to w wyniku jego ustanowienia, czy też przeniesienia, jest uzależnione od dokonania jego wpisu w księdze wieczystej, to o statusie użytkownika wieczystego decydować będzie wpis do księgi wieczystej. Powstanie (przeniesienie) prawa użytkowania wieczystego jest bowiem związane nie z chwilą sporządzenia umowy notarialnej przed notariuszem, lecz z chwilą dokonania konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej, przy czym wpis prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie.

Łączne wystąpienie wszystkich użytkowników wieczystych nieruchomości

W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści. Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie.

Złożenie wniosku przez współużytkowników, posiadających co najmniej połowę udziałów, nie oznacza jednak, że organ jest uprawniony do orzeczenia przekształcenia także w stosunku do tych, którzy z wnioskiem nie wystąpili. W przypadku otrzymania takiego wniosku, organ powinien zatem w pierwszej kolejności powiadomić pozostałych użytkowników wieczystych o złożonym wniosku o przekształcenie i o możliwości złożenia przez nich sprzeciwu.

Użytkowanie wieczyste może być ustanowione w części ułamkowej, co rodzi następnie stosunek współużytkowania wieczystego między poszczególnymi osobami, na rzecz, których ustanowiono to prawo odrębnymi umowami. Do powstania stosunku współużytkowania wieczystego, nawet wtedy, gdy pierwotnie prawo to wywodzi się z tego samego źródła polegającego na zawarciu umowy o jego ustanowieniu z jedną osobą, mogą też doprowadzić inne zdarzenia, gdyż użytkowanie wieczyste może być przedmiotem obrotu w ten sposób, że zbyty zostanie udział w nim (sprzedaż, darowizna itp.), a poza tym prawo to podlega dziedziczeniu. Współużytkownicy wieczyści nieruchomości, których prawa do niej zostały ustalone w tej samej umowie, mają obowiązek wywiązywać się z przyjętych w niej obowiązków wobec właściciela, w tym z obowiązku świadczenia mu opłat rocznych i wykorzystania nieruchomości na cele ustalone w umowie.

Współużytkowanie wieczyste o charakterze łącznym (określane także jako współużytkowanie bezudziałowe) występuje w przypadku, gdy prawo użytkowania wieczystego przysługuje małżonkom pozostającym w ustroju majątkowej wspólności małżeńskiej oraz wspólnikom spółek cywilnych. Treść tak ukształtowanego stosunku współużytkowania znajduje podstawę w innym stosunku prawnym łączącym samych współużytkowników wieczystych. W tych przypadkach współużytkowanie wieczyste wynika wprost z przepisów prawa i "wspólności prawnej", jaką wymienione podmioty uzyskują na skutek odpowiednio zawarcia małżeństwa i umowy spółki cywilnej. O ile małżonkowie nie zawrą umowy majątkowej małżeńskiej, która odmiennie ukształtuje ich wzajemne stosunki majątkowe, to nabycie przez nich ze wspólnych środków prawa użytkowania wieczystego powoduje, że prawo użytkowania wieczystego przysługuje im po połowie – jednak w niewydzielonych częściach (współużytkowanie łączne) i że nie jest możliwe zbycie każdej z tych części z osobna. Podobnie jeśli prawo użytkowania wieczystego przysługuje spółce cywilnej, użytkownikiem wiecznym nie jest spółka, lecz wspólnicy spółki cywilnej. Ustanie natomiast związku małżeńskiego lub rozwiązanie spółki cywilnej skutkuje przekształceniem współwłasności o charakterze łącznym we współwłasność o charakterze ułamkowym i wówczas każdy z małżonków i wspólników może rozporządzać swoim udziałem.

Z kolei współużytkowanie wieczyste w częściach ułamkowych oznacza, że udziały poszczególnych współużytkowników wieczystych określone są w odpowiadającym ich wielkości ułamku lub procencie. Współużytkownikami w częściach ułamkowych mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Wielkość udziału wyznacza granice kompetencji do władania prawem, jakie przysługuje współużytkownikowi zarówno wobec osób trzecich, jak i wobec innych współużytkowników wieczystych. Współużytkownicy wieczyści mogą w ramach dysponowania swoim udziałem dokonywać nim obrotu prawnego, w tym zbywać całość udziału lub też jego część.

Decyzja o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1) starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;

2) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza praw osób trzecich. Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności skutkuje wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego, a dotychczasowy użytkownik wieczysty staje się nabywcą własności. Na podstawie tego przepisu, mimo przekształcenia prawa wieczystego użytkowania we własność, utrzymują się na nieruchomości wszystkie obciążenia ustanowione wcześniej na prawie użytkowania wieczystego (w szczególności hipoteki, służebności)

Nie ulega wątpliwości, że stronami postępowania są użytkownicy wieczyści nieruchomości. W sytuacji, gdy mamy do czynienia z wielością użytkowników wieczystych, stronami postępowania jest każdy z nich, bez względu na fakt, czy jest zainteresowany przekształceniem, czy też nie. Uprawnienie do występowania w charakterze strony postępowania w przedmiocie przekształcenia nie przysługuje podmiotom, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, będącą przedmiotem postępowania (takie jak np. hipoteka, służebność).

Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. W decyzji właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.3) ).

Opłatę rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Wojewoda w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a właściwa rada lub sejmik w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, mogą wyrazić zgodę na zastosowanie, innej niż określona wyżej stopy procentowej. Wierzytelność z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja.

Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:

1) Skarbu Państwa - na podstawie zarządzenia wojewody;

2) jednostek samorządu terytorialnego - na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty. W odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę obniża się o 50%.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa organ właściwy do wydania decyzji może, na podstawie zarządzenia wojewody, udzielić wyższej bonifikaty od opłaty. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego organ właściwy do wydania decyzji może, na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku, udzielić wyższej bonifikaty od opłaty.

Organ żąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej, spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności. W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Polecamy Państwa uwadze nasze opracowania nt.:

Sprzedaż, kupno i oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości należących do Skarbu Państwa, powiatu, gminy

Użytkowanie wieczyste nieruchomości: ustanowienie, przeniesienie (zbycie, sprzedaż) i opłata

Rozwiązanie i wygaśnięcie umowy o użytkowanie wieczyste nieruchomości

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności
5 (100%) 52 votes

Dodaj komentarz