Przekraczający i zwykły zarząd oraz zgoda współwłaścicieli na nieruchomości

Przekraczający i zwykły zarząd oraz zgoda współwłaścicieli na nieruchomości

Aktami zwykłego zarządu są wszelkie czynności mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków. Definicja ta wprawdzie trafnie ujmuje relację pomiędzy czynnościami zarządu a samym korzystaniem z rzeczy, ale nie pozwala na określenie granicy pomiędzy zwykłym zarządem a aktami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Chodzi tu o „wszelkie czynności", a zatem zarówno czynności prawne, czynności faktyczne, jak i tzw. czynności procesowe, czyli czynności dokonywane w ramach postępowania przed sądami i organami administracji. Do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, administrowanie rzeczą. Zalicza się tu także ponoszenie nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, płacenie podatków, składek, ubezpieczeń, wypłata wynagrodzeń dla pracowników zatrudnionych w związku z gospodarowaniem rzeczą wspólną i inne czynności zazwyczaj występujące i powtarzające się przy gospodarowaniu tą rzeczą. Chodzi więc o takie działania, które nie modyfikują dotychczasowego sposobu korzystania z rzeczy i nie przekraczają granic zwykłego (normalnego) używania rzeczy. Nie każda modyfikacja sposobu korzystania z rzeczy wspólnej uzasadniać będzie uznanie czynności za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Modyfikacja ta może się bowiem mieścić w ramach „zwykłego korzystania z rzeczy". Jednakże całkowita zmiana dotychczasowego trybu użytkowania rzeczy zawsze będzie przekraczała zakres zwykłego zarządu. Jeżeli więc czynność współwłaściciela (współwłaścicieli) nie przeszkadza pozostałym współwłaścicielom, to może być ona zaliczona do czynności zwykłego zarządu.

Czynności zwykłego zarządu polegają na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy w ramach aktualnego jej przeznaczenia. O przeznaczeniu rzeczy decyduje natomiast cel gospodarczy, którego osiągnięciu - w ramach istniejącego stosunku prawnego - służy rzecz wspólna. Przeznaczenie jest uwarunkowane charakterem rzeczy, a w niektórych wypadkach - zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości - wynikać może z norm prawnych. Konkretyzacja celu, któremu służy wspólna rzecz, dokonywana jest jednak przez samych współwłaścicieli. Czynności współwłaściciela lub niektórych współwłaścicieli, które powodują zmianę ustalonego wcześniej przeznaczenia rzeczy wspólnej, będą więc przekraczały zakres zwykłego zarządu. Założenie instalacji (np. kanalizacyjnej) na nieruchomości może w pewnych warunkach spowodować potrzebę zmiany przeznaczenia nieruchomości. Chodzi tu o sytuacje, gdy na nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę instalacja ta miałaby być przeprowadzona w sposób wykluczający lub ograniczający możliwość usytuowania budynku. W odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej jako droga dojazdowa taki problem nie powstaje. Przeprowadzenie instalacji w żaden sposób nie zmienia dotychczasowego przeznaczenia rzeczy. Nadal bowiem nieruchomość może być użytkowana zgodnie z jej służebnym charakterem.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zaliczyć można takie działania, których doniosłość, z punktu widzenia losów rzeczy wspólnej, jest zbliżona do doniosłości aktów rozporządzających. O charakterze czynności zarządu może również decydować wartość wydatków, które się z nią wiążą. Akty, które wywołują konieczność poniesienia znacznych wydatków (nadmierne, niewspółmierne koszty), przekraczają zakres zwykłego zarządu. Kryterium to ma zastosowanie zwłaszcza przy kwalifikacji takich działań, jak remonty rzeczy wspólnej i inne działania, z którymi wiążą się nakłady na tę rzecz. Jeżeli naprawa nie powoduje wysokich kosztów i ma umożliwiać normalne korzystanie z niej, to stanowi ona czynność zwykłego zarządu. Natomiast gruntowny remont rzeczy, pociągający za sobą znaczne wydatki, już do tej grupy czynności nie może być zaliczany. Kryterium „nadmierności kosztów" również ma charakter abstrakcyjny, gdyż ocena musi być dokonywana w świetle konkretnego stanu faktycznego i uwzględniać wartość rzeczy wspólnej i wielkość uzyskiwanych z niej dochodów.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Przekraczający i zwykły zarząd oraz zgoda współwłaścicieli na nieruchomości
5 (100%) 63 votes

Dodaj komentarz