Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zwykły zarząd. 

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

6) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

7) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

8) nabycie nieruchomości;

9) wytoczenie powództwa o żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji,

10) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

11) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

12) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Właściciel lokalu nie może skutecznie wystąpić z powództwem o zobowiązanie wspólnoty do podjęcia uchwały określonej treści ani też o upoważnienie go przez sąd do dokonania określonej czynności (np. o przeprowadzenie remontu w nieruchomości wspólnej). Członek wspólnoty mieszkaniowej może jedynie zgłosić na zebraniu właścicieli lokali wniosek o podjęcie zaproponowanej przez niego uchwały.

Uchwała właścicieli lokali, podjęta z naruszeniem wyłącznie przepisów o charakterze formalnym, może być z tego powodu skutecznie wzruszona w postępowaniu sądowym tylko wówczas, jeżeli uchybienia te miały lub mogły mieć wpływ na jej treść. W związku z tym dla uchylenia lub stwierdzenia nieważności konieczne będzie wykazanie, że, in concreto, uchybienia formalne z wysokim prawdopodobieństwem, graniczącym z pewnością, miały wpływ na merytoryczną treść uchwały. Upraszczając, należałoby udowodnić lub co najmniej w wysokim stopniu uprawdopodobnić, że, gdyby nie stwierdzone przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały uchybienia o charakterze formalnym, uchwała ta nie zostałaby podjęta.

Polecamy Państwa uwadze nasze opracowania nt:

Zarząd nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej

Prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd przymusowy nieruchomością w wspólnocie mieszkaniowej

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd we wspólnocie mieszkaniowej
5 (100%) 21 votes

Dodaj komentarz