Przedawnienie odszkodowania i wad budowlanych na nieruchomości, lokalu, mieszkaniu czy domu

Przedawnienie odszkodowania i wad budowlanych na nieruchomości, lokalu, mieszkaniu czy domu

Właściciel nieruchomości może dochodzić naprawienia szkody w związku z wadami budowlanymi na nieruchomości, mieszkaniu, lokalu czy domu także na zasadach ogólnych, tj. na podstawie przepisów o tzw. odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i nast. k.c.). Kwestia terminów przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o roboty czy prace budowlane ostatecznie przesądzona została w uchwale SN z 11.01.2002 r. III CZP 63/01 w której przyjęto, że roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminach określonych w art. 118 k.c. Oznacza to przede wszystkim, że stosownie do art. 118 k.c. termin ich przedawnienia wynosi dziesięć lat, a ewentualnie - trzy lata, jeśli są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Początek biegu terminu przedawnienia tych roszczeń wyznacza natomiast art. 120 k.c., zwłaszcza § 1 zdanie drugie tego przepisu.

Postać i rozmiar szkody mogą przy ulegać zmianie na skutek oddziaływania czynników obiektywnych, a jej ujawnienie się może być odległe od daty niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania. Roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną naruszeniem zobowiązania powstaje nie wcześniej niż w momencie zrealizowania się wszystkich przesłanek, które - w myśl art. 471 k.c. - decydują o jego powstaniu. Są nimi: naruszenie umowy (wady budowlane) oraz wyrządzenie właścicielowi/inwestorowi szkody (art. 361 § 2 k.c.), pozostającej w związku przyczynowym z naruszeniem zobowiązania (art. 361 § 1 k.c.). Przepis ten stanowi podstawę uzyskania odszkodowania w miejsce świadczenia w zakresie, w jakim nie zostało ono spełnione lub zostało spełnione nienależycie. W takim wypadku obowiązek świadczenia - w części, w jakiej został naruszony przez dłużnika - ulega przekształceniu w obowiązek naprawienia szkody. W praktyce może on w pełni zastąpić świadczenie lub odgrywać rolę uzupełniającą.

Szkoda wynikająca z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy postrzegana jest jako różnica między stanem majątku wierzyciela po naruszeniu zobowiązania a hipotetycznym stanem, jaki by istniał, gdyby dłużnik zachował się zgodnie z treścią umowy. Tak rozumiana szkoda musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z naruszeniem zobowiązania. Jej wysokość nie zawsze jednak odpowiada wartości przedmiotu świadczenia. O powstaniu szkody stanowiącej przesłankę roszczenia odszkodowawczego przewidzianego przez art. 471 k.c. można mówić wtedy, gdy dłużnik nie może już zachować się w sposób zgodny z treścią zobowiązania. W praktyce, stan ten zaistnieje następnego dnia po upływie terminu, w którym wykonawca umowy mógł wykonać obowiązek ciążący na nim w ramach stosunku umownego.

Zasady przedawnienia roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym zostały przez ustawodawcę określone w art. 4421 k.c. Gdy chodzi o odpowiedzialność umowną, to dla wybranych stosunków prawnych z tego zakresu ustawodawca określił długość terminów przedawnienia roszczeń o wykonanie wynikających z nich zobowiązań, a czasami także moment, od którego należy liczyć termin ich przedawnienia się (np. art. 390 § 3, art. 541, art. 624 § 1 i 2, art. 646 k.c., art. 677, art. 719, art. 722, art. 778, art. 792, art. 803 § 2 k.c.), ale nie stworzył ogólnych przepisów, które by regulowały zasady przedawnienia roszczeń o wykonanie umowy albo o naprawienie szkody wyrządzonej ich niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem. Co do zasady, do tych roszczeń muszą być zatem stosowane przepisy ogólne o przedawnieniu (art. 117-125 k.c.). Roszczenia o naprawienie szkody w reżimie umownym przedawniają się zatem zgodnie z ogólną regułą wynikającą z art. 117 i n. k.c. Oznacza to przede wszystkim, że stosownie do art. 118 k.c. termin ich przedawnienia wynosi dziesięć lat, a ewentualnie - trzy lata, jeśli są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Początek biegu terminu przedawnienia tych roszczeń wyznacza natomiast art. 120 k.c., zwłaszcza § 1 zdanie drugie tego przepisu.

Zgodnie z generalną regułą ustaloną w art. 120 § 1 zdanie pierwsze k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się w dniu, w którym roszczenie stało się wymagalne. Ustawodawca nie zdefiniował tego pojęcia. W literaturze i orzecznictwie zgodnie przyjmuje się jednak, że oznacza ono sytuację, w której dla uprawnionego (inwestora) otwiera się możliwość domagania się od zobowiązanego (wykonawcy), by zaspokoił roszczenie, a zatem by zachował się zgodnie z treścią ciążącego na nim zobowiązania (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z 12 lutego 1991 r., III CRN 500/90, OSN 1992, nr 7-8, poz. 137, z 28 kwietnia 2004 r., V CK 461/03, Lex nr 174217).

Termin, w którym dłużnik powinien spełnić należne inwestorowi świadczenie określony został w art. 455 k.c. Na tle brzmienia tego przepisu trzeba rozróżnić sytuacje, w których wymagalne stają się roszczenia z zobowiązań terminowych oraz z zobowiązań bezterminowych. Za terminowe uznaje się te zobowiązania, dla których termin spełnienia świadczenia wynika z treści czynności prawnej lub z ich właściwości. Ich wymagalność następuje w terminie, w którym świadczenie powinno być spełnione. Jeżeli strony umowy nie ustaliły terminu wykonania zobowiązania albo termin ten nie wynika z jego właściwości, to zobowiązanie ma charakter bezterminowy. Taki charakter ma też zobowiązanie do świadczenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy.

Roszczenia z zobowiązań bezterminowych stają się wymagalne po zaistnieniu zdarzenia, którego wystąpienie zależy od woli wierzyciela, a mianowicie od wezwania dłużnika do spełnienia świadczenia. W takim wezwaniu wierzyciel może określać termin, w którym zobowiązanie powinno być wykonane. Staje się on wówczas terminem wymagalności roszczenia o wykonanie zobowiązania. Jeżeli natomiast wierzyciel tego terminu nie określi, to zgodnie z art. 455 in fine k.c. świadczenie musi być spełnione przez dłużnika niezwłocznie po wezwaniu. W tym przypadku termin wymagalności powinien być ustalany z osobna dla każdego świadczenia, gdyż zależy on zarówno od jego właściwości, jak i całokształtu relacji, w których pozostają strony. W praktyce najczęściej wynosi on od kilku do kilkunastu dni od wezwania.

Rozpoczęcie biegu terminu przedawnienia roszczeń bezterminowych ma być oceniane w oderwaniu od okoliczności o charakterze indywidualnym i subiektywnym. Rozwiązanie to ma przede wszystkim na celu wyeliminowanie sytuacji, w których wierzyciel - celowo nie podejmując działań, które by doprowadziły do wymagalności roszczenia - dowolnie odsuwałby początek biegu terminu jego przedawnienia. Byłoby to z oczywistych względów sprzeczne z celami instytucji przedawnienia, której głównym zadaniem jest porządkowanie stosunków prawnych i wzmacnianie pewności uczestników obrotu co do treści ich praw i obowiązków.

W literaturze oraz orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, że termin przedawnienia żądań z wad budowlanych na nieruchomości, lokalu, mieszkaniu czy domu rozpoczyna bieg w chwili, w której powstała szkoda pozostająca w związku z naruszeniem zobowiązania. Znajduje ono potwierdzenie w brzmieniu art. 120 § 1 k.c. Roszczenie odszkodowawcze ex contractu może powstać dopiero wówczas, gdy spełnione zostaną jego przesłanki. Do jego powstania nie wystarczy samo naruszenie zobowiązania, lecz nadto jeszcze konieczne jest zaistnienie szkody pozostającej z nim w związku przyczynowym (art. 471 k.c.). Uwzględniając konstrukcję hipotetycznej wymagalności roszczenia o wykonanie zobowiązania bezterminowego, do której ustawodawca odwołuje się w art. 120 § 1 zdanie drugie k.c., należy stwierdzić, że chwilą, w której wierzyciel najwcześniej może wezwać dłużnika do zapłaty odszkodowania jest dzień, w którym doszło do spełnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej. W konsekwencji, w tym momencie rozpocznie się bieg przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody przez wykonawcę prac budowlanych.

Uzależnienie początku biegu terminu przedawnienia od stanu wiedzy inwestora o wadzie budowlanej powoduje, że po upływie dowolnie długiego czasu wykonawca prac może zostać postawiony przed koniecznością realizacji roszczenia ujawnionego z opóźnieniem. W takim przypadku wykonawca prac pozostawałby w niepewności, co do swojej sytuacji prawnej bez wyraźnych granic czasowych, co w znaczny sposób osłabiałoby przewidywalność i stabilność obrotu oraz zaufanie jego uczestników. Z tego powodu, do wyznaczenia przez ustawodawcę początku biegu terminu przedawnienia a tempore scientiae, na zasadzie wyjątku od reguł ustalonych w art. 120 § 1 k.c., dochodzi rzadko. Zasadą przy tym jest, że jego zastrzeżenie przez ustawodawcę wiąże się z określeniem drugiego terminu, obliczanego a tempore facti (od zdarzenia obiektywnego), po upływie którego roszczenie staje się przedawnione w sposób ostateczny. Rozwiązanie to wprowadzone zostało zarówno w art. 4421 k.c. (dziesięć lat do dnia, w którym doszło do zdarzenia będącego źródłem szkody), jak i w przepisach szczególnych (art. 4498 k.c. - dziesięć lat od dnia wprowadzenia produktu do obrotu, art. 848 k.c. - rok od dnia, w którym osoba poszkodowana przestała korzystać z usług hotelu lub podobnego zakładu). Wyjątkowy charakter ma art. 4421 § 3 k.c., przewidujący liczenie terminu przedawnienia wyłącznie a tempore scientiae. Terminu końcowego a tempore facti ustawodawca nie zastrzegł też dla realizacji roszczeń z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Przedawnienie odszkodowania i wad budowlanych na nieruchomości, lokalu, mieszkaniu czy domu
5 (100%) 196 votes

Dodaj komentarz