Prawo zabudowy nieruchomości gruntowej i prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Prawo zabudowy nieruchomości gruntowej i prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej ma ten, kto posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. posiada tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zatem w procesie podejmowania decyzji o pozwoleniu na budowę prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej stanowi jedną z podstawowych okoliczności faktycznych decydujących o możliwości uzyskania stosownego pozwolenia. Uprawnienie do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych jest wymagane w dacie realizacji budowy

Prawo własności jest możliwie najszerszym stosunkiem człowieka do rzeczy własnej i obejmuje pełnię władzy właściciela nad rzeczą. Prawo to może jednak podlegać pewnym ograniczeniom ze względu na społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa dotyczącego określonej rzeczy. Pamiętając o tym, że to społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa zależy z jednej strony od aktualnie kształtujących się stosunków politycznych i ekonomicznych, z drugiej zaś zależy od rodzaju rzeczy. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości poddawanych procesom inwestycyjnym uzasadnia objęcie ich regulacjami ustawowymi odnoszącymi się do takiego przeznaczenia.

Jednak prawo zabudowy nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom w regulacjach publicznoprawnych. Ograniczenie tej zasady musi znajdować oparcie w ustawie, a zwłaszcza w przepisach prawa budowlanego. Do ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości zaliczyć trzeba także ograniczenia wynikające z określenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania danego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Takie ustawowe ograniczenia wynikają z przepisów, gdzie ustawodawca przyjął zasadę kontroli przez właściwe organy administracji publicznej zamierzeń dotyczących podjęcia aktywności budowlanej, która może wywierać istotny wpływ na sferę szeroko pojętego interesu społecznego.Ustawodawca przyjął więc, iż podjęcie robót budowlanych może nastąpić jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub po zgłoszeniu, gdy odpowiedni organ nie wniesie w terminie sprzeciwu. Rozpoczęcie takich robót z naruszeniem wskazanych zasad stanowi samowolę budowlaną, która - gdy nie zachodzą warunki do jej zalegalizowania - skutkuje obowiązkiem rozbiórki bezprawnie wzniesionego obiektu.

Ustalenie granicy pomiędzy nieruchomością stanowiącą teren inwestycji

W toku postępowania dotyczącego zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę może dojść do sytuacji, w której rozpatrzenie sprawy oraz wydanie decyzji będzie zależeć od rozstrzygnięcia cywilnoprawnej kwestii ustalenia granicy pomiędzy nieruchomością stanowiącą teren inwestycji, a bezpośrednio z nią sąsiadującą.

Wysokość budynku w metrach a ilość kondygnacji w decyzji o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy nie ustala jako warunku konkretnej wysokości budynku liczonej w metrach, lecz określa liczbę jego kondygnacji. Podstawowe więc znaczenie w sprawie ma w szczególności, czy dana część budynku stanowi kondygnację według definicji określonej Prawem budowlanym(np. piętro przeznaczone na mieszkania), czy też antresolę (nie zaliczaną do kondygnacji). W razie wystąpienia w tym zakresie wątpliwości, należy podobnie jak w kwestii powierzchni usługowej, mieć na uwadze charakter decyzji o warunkach zabudowy wydawanej na podstawie przepisów służących zachowaniu ładu przestrzennego, nie zapominając o tym, iż art. 4 Prawa budowlanego statuuje zasadę wolności budowlanej, mającą z kolei zapewnić inwestorowi zrealizowanie jego zamierzenia budowlanego zapobiegając poszukiwaniu w formalistycznie rozumianych przepisach przeszkód w tym zakresie.

Sprawdzanie projektu budowlanego przez organ administracji

Jeżeli organ administracji w fazie oceny projektu budowlanego poprzestał na sprawdzeniu zgodności projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zaniechał dokonania sprawdzenia przedłożonego projektu z innymi, poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przepisami prawa, w tym przepisami techniczno-budowlanymi, to skutkiem powyższego zaniechania naraził się na zarzut wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem podstawowej zasady obowiązującej na gruncie prawa budowlanego, wynikającej z art. 4 ustawy Prawo budowlane - prawa do realizacji zamierzenia budowlanego pod warunkiem jego zgodności z przepisami.

Architektoniczne dostosowanie obiektu do krajobrazu i otaczającej zabudowy

Przepis art. 4 Prawa budowlanego, nakazujący projektować obiekty w sposób „zapewniający formę architektoniczną dostosowaną do krajobrazu i otaczającej zabudowy” jest przepisem o charakterze postulatywnym, należącym do norm bez „egzekutywy” w postaci sankcji, nie może więc stanowić samodzielnej podstawy prawnej odmowy udzielenia pozwolenia na budowę nawet w sytuacji gdy forma architektoniczna odbiega od otaczającej zabudowy.  Dostosowanie formy architektonicznej obiektu budowlanego do krajobrazu i otaczającej zabudowy  jako wymóg projektowania, nie może być rozumiane jako dalej idące ograniczenie, niż wynikające z zapisu planu zagospodarowania przestrzennego i ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Prawo zabudowy nieruchomości gruntowej i prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane
5 (100%) 12 votes

Dodaj komentarz