Zakres prawa własności nieruchomości, czyli co może czynić właściciel w granicach prawa na swojej własnej nieruchomości, ziemi, gruncie, budynku czy mieszkaniu

Zakres prawa własności nieruchomości, czyli co może czynić właściciel w granicach prawa na swojej własnej nieruchomości, ziemi, gruncie, budynku czy mieszkaniu

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel nieruchomości może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z nieruchomości zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z nieruchomości. W tych samych granicach może rozporządzać nieruchomością. Przytoczony przepis określa treść prawa własności przez przyznanie właścicielowi podstawowych uprawnień do nieruchomości. Jest to uprawnienie do korzystania z nieruchomości oraz uprawnienie do rozporządzania nieruchomością. Wymienione w komentowanym przepisie uprawnienia, które składają się na treść prawa własności, stanowią pozytywną stronę własności, zaś wynikający z niego obowiązek innych osób nieingerowania w sferę uprawnień właściciela to strona negatywna własności. Obowiązek innych osób polega na nieczynieniu ( non facere), chyba że wyjątkowo przepis szczególny pozwala na wkroczenie w sferę uprawnień właściciela (jak np. art. 142, 149 k.c.), bądź właściciel się na to zgodzi (np. ustanawiając służebność).

Negatywna definicja prawa własności

Należy przytoczyć jeszcze negatywną definicję prawa własności. Wskazuje się mianowicie, iż treść prawa własności polega na tym, że właścicielowi wolno z nieruchomości robić wszystko, z wyjątkiem tego, co jest mu zakazane. W podobny sposób wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 roku (III CZP 36/97, OSP 1998, z. 5, poz. 90) stwierdzając, że art. 140 k.c. zakreśla granice uprawnień właściciela w sposób generalny wskazując, że właścicielowi wolno robić ze swoją nieruchomością wszystko, co nie jest zabronione przez ustawy, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Prawo własności ukształtowane jako prawo podmiotowe o najszerszej treści wśród wszystkich praw polegających na korzystaniu z nieruchomości, nie jest jednak prawem absolutnym. Swoboda korzystania z nieruchomości przez właściciela podlega bowiem - jak już wyżej zasygnalizowano - pewnym ograniczeniom, które wyznaczają granice prawa własności. Tymi wyznacznikami są: przepisy ustawy, zasady współżycia społecznego, społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Określenie przez ustawę granic prawa własności nie może uchybiać zasadom określonym w Konstytucji RP. Zgodnie z Konstytucją RP ograniczenia prawa własności mogą być wprowadzone tylko w drodze ustawy i pod warunkiem, że nie godzą w "istotę prawa własności" (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) oraz są usprawiedliwione potrzebą ochrony innych wskazanych w Konstytucji dóbr (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP). Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP).

Ustosunkowując się do problemu ustanowienia w ustawach zwykłych norm prawnych ograniczających, w określonym zakresie, uprawnienia właściciela wypływające z prawa własności, a w konsekwencji – także zakres ochrony tego prawa, prawo własności traktowane jest w naszym systemie prawnym jako prawo podmiotowe o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami – jako prawo najsilniejsze w stosunku do nieruchomości. Nie jest też prawem absolutnym ( ius infinitum), a więc prawem niczym w swojej treści nieograniczonym. Przeciwnie – do istoty tego prawa należą, z jednej strony, swoboda korzystania z nieruchomości własnej, z drugiej zaś strony – pewne ograniczenia tej swobody, stanowiące swoistą granicę istoty prawa własności, a w konsekwencji – także granicę ochrony tego prawa. Granice swobody korzystania z nieruchomości własnej, a w konsekwencji także granice ochrony własności nie mogą jednak być utożsamiane z ograniczeniami rzeczywistymi, ustanowionymi na nieruchomości konkretnie oznaczonych osób trzecich, takimi jak: służebności, użytkowanie, najem czy dzierżawa. Ich celem i sensem jest ustalenie jedynie, w interesie ogólnym, granic swobodnego korzystania z nieruchomości własnej.

Przepisy ograniczające prawo własności

Przepisami ograniczającymi prawo własności mogą być zarówno przepisy prawa cywilnego, jak i innych działów prawa, w szczególności prawa administracyjnego. Z ustawodawstwa odrębnego należy w pierwszym rzędzie zwrócić uwagę na regulację prawną ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Szczególnie zwraca uwagę norma, według której ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami prawa, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1). Ust. 2 przywołanego przepisu stanowi, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Trzeba pamiętać, że w zależności od potrzeb w planie miejscowym uwzględnia się szereg wytycznych, jak chociażby: dotychczasowe przeznaczenie, zagospodarowanie i uzbrojenie terenu, stan ładu przestrzennego i wymogi jego ochrony, stan środowiska, w tym stan rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego, stan dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia, zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia, potrzeby i możliwości rozwoju gminy, stan prawnego gruntów, występowanie obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych, stan systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopień uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami, zadania służące realizacji ponadlokalnych celów publicznych.

Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich

Do kategorii norm prawa sąsiedzkiego należy także art. 144 k.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wyjaśnić należy, że przepis ten dotyczy sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie poprzez działalność prowadzoną na własnej nieruchomości, co określa się mianem immisji. Immisje te dzieli się w doktrynie przede wszystkim na bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze z nich stanowią bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności (np. poprzez sztuczne skierowanie na nieruchomość sąsiednią wód opadowych) i są one zakazane wprost przez art. 140 k.c. uprawniający właściciela do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1968 r., sygn. akt III CRN 41/68, LEX nr 6298). Przepis art. 144 k.c. dotyczy natomiast immisji pośrednich, które oddziałują na nieruchomość sąsiednią pośrednio zakłócając korzystanie z niej. Mają one niejednorodny charakter i wśród nich można wyróżnić przede wszystkim immisje pozytywne, tzn. oddziałujące na sąsiednie nieruchomości przez przenikanie różnych substancji i energii oraz immisje negatywne, które polegają na utrudnianiu przenikania, a do których zgodnie z jednolitym stanowiskiem judykatury i doktryny zalicza się m.in. działanie właściciela nieruchomości zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiedniej na skutek ograniczenia jej nasłonecznienia (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08, LEX nr 484726 oraz z dnia 22 czerwca 1972 r., sygn. akt III CRN 126/72, LEX nr 1472; wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt III Ca 651/11, LEX nr 1713972; T. Filipak, (w:) red. A. Kidyba, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe., LEX 2012, komentarz do art. 144 k.c., uwaga nr 4). W uzupełnieniu powyższego dodać także należy, że wśród immisji pośrednich rozróżnia się też immisje materialne występujące wówczas gdy następuje przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (np. pyłów) lub pewnych sił (np. wstrząsów) oraz immisje niematerialne, które oddziałują na psychikę właściciela, w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa lub estetyki.

Wyjaśnić także również należy, że oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest co od zasady dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary, której oceny dokonuje się według dwóch kryteriów, tj. społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Przeciętna miara musi być przy tym obiektywna, tj. dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85, OSNCP 1986, nr 10, poz. 162). W rezultacie, oceniając czy dane zachowanie właściciela nieruchomości oddziałuje na inne nieruchomości ponad przeciętną miarę należy brać pod uwagę przede wszystkim przeznaczenie gruntu, charakter środowiska miejscowego, konkretną sytuację oraz miejsce i czas.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zakres prawa własności nieruchomości, czyli co może czynić właściciel w granicach prawa na swojej własnej nieruchomości, ziemi, gruncie, budynku czy mieszkaniu
5 (100%) 82 votes

Dodaj komentarz