Uzyskanie pozwolenia na budowę na nieruchomości

Uzyskanie pozwolenia na budowę na nieruchomości

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Podmiot, który nie jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą może mieć interes faktyczny, by uczestniczyć w postępowaniu, które nie daje mu jednak uprawnienia do bycia stroną tego postępowania.

Pozwolenie na budowę jest podstawową formą ograniczenia wolności budowlanej w fazie przygotowania inwestycji budowlanej. Ustanowienie tego rodzaju reglamentacji spełnia trojaką funkcję: regulacyjną - gdyż określa prawa i obowiązki jednostki w określonej sytuacji faktycznej, nadzorczą - z racji tego, że daje możliwość sprawowania nadzoru administracyjnego nad działaniami podmiotów prawa (przez wymuszenie poddania się procedurze uzyskania aktu zezwalającego czy też przez możliwość uchylenia tego aktu), oraz sterowania, ponieważ steruje zachowaniami jednostek w kierunku pożądanym z punktu widzenia interesu publicznego.

Pozwolenie na budowę określa wiele aspektów procesu budowlanego związanych z realizacją prawa do zabudowy. Jest ono instrumentem ochrony ładu architektoniczno-przestrzennego będącego wartością uniwersalną, którego zapewnienie stanowi niewątpliwie ważny interes publiczny. Pozwolenie skutkuje niekiedy ograniczeniem prawa do zabudowy, np. w zakresie budowy określonego rodzaju obiektów albo w zakresie ich parametrów.

Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

Decyzja o pozwoleniu na budowę może dotyczyć jedynie przyszłych zamierzeń inwestycyjnych. Przedmiotem pozwolenia na budowę jest bowiem uzyskanie przez inwestora zgody na rozpoczęcie i prowadzenie budowy obiektu budowlanego na warunkach określonych przez właściwy organ architektoniczno-budowlany. Decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje - co do zasady - starosta, będący organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji. W miastach na prawach powiatu organem właściwym w sprawach pozwolenia na budowę jest prezydent miasta, który pełni też funkcję starosty. Natomiast wojewoda jest właściwy w sprawie pozwolenia na budowę w pierwszej instancji jedynie w stosunku do obiektów i robót budowlanych enumeratywnie wskazanych w art. 82 ust. 3 prawa budowlanego oraz w sprawach wymienionych w wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w ust. 4 tego artykułu rozporządzeniu Rady Ministrów z 25 listopada 2010 r. w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda (Dz.U. Nr 235, poz. 1539). Organem wyższego stopnia w stosunku do starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu) jest wojewoda, natomiast w stosunku do wojewody jako organu pierwszej instancji - Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Podstawę rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych stanowi ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, a zatem:

1) decyzja organu pierwszej instancji, w stosunku do której upłynął termin do złożenia odwołania i nie został przywrócony w przepisanym trybie,

2) decyzja organu pierwszej instancji, jeżeli organ wyższego stopnia umorzył postępowanie odwoławcze,

3) decyzja wydana przez organ drugiej instancji na skutek odwołania: utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji albo uchylająca decyzję organu pierwszej instancji w całości albo w części i w tym zakresie orzekająca co do istoty sprawy,

4) decyzja wydana w pierwszej instancji w wyniku wznowienia postępowania przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Pracami przygotowawczymi są:

1) wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie;

2) wykonanie niwelacji terenu;

3) zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów;

4) wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz zaświadczenia do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem do wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie.

W razie stwierdzenia naruszeń,

właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. W razie spełnienia wymagań, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Właściwy organ wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki. Decyzja w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę jest decyzją związaną , czyli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania pozytywnej dla inwestora decyzji w razie spełnienia wymagań ustawowych, przy jednoczesnym braku przesłanki odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.

W przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę:

1) w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji albo

2) w zakresie realizacji inwestycji kolejowej, w terminie 45 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji

- organ wyższego stopnia wymierza temu organowi, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Termin 65 dni należy liczyć od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, jeżeli wniosek ten czyni zadość wymaganiom ustalonym w przepisach prawa Reguły powyższej nie stosuje się do pozwolenia na budowę wydawanego dla przedsięwzięcia podlegającego ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.

Brak precyzji i jednoznaczności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić udzielenia pozwolenia na budowę z uwagi na brak precyzji i jednoznaczności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zadaniem organów stosujących prawo jest bowiem wydanie rozstrzygnięcia w sprawie i nie mogą się one od tego uchylić pod pozorem niejasności czy niekompletności regulacji. Wady takie nie mogą także stanowić wyłącznej podstawy wydania decyzji odmownej. Do usunięcia takich wad służą właściwe dla praktyki prawniczej rozumowania i dyrektywy interpretacyjne. Jedną z dyrektyw interpretacyjnych jest zakaz takiej interpretacji, która prowadzi do uznania istnienia w tekście sprzeczności czy luk. Nie tylko zatem argumenty językowe, ale także celowościowe i systemowe mogą służyć do ustalenia znaczenia tekstu prawnego, w tym znaczenia przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ, w razie potrzeby:

1)  określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;

2)  określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;

3)  określa terminy rozbiórki:

a) istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania,

b) tymczasowych obiektów budowlanych;

4)  określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;

5) zamieszcza informację o o konieczności zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie

Nie można jednak uznać, aby określony powyżej katalog był zamknięty i wyznaczał jedyne elementy takiej decyzji, bowiem tych należy poszukiwać również w innych przepisach Prawa budowlanego

Wstrzymanie wykonania decyzji

W przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę wstrzymanie wykonania tej decyzji na wniosek skarżącego sąd może uzależnić od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji. W przypadku uznania skargi za słuszną w całości lub w części kaucja podlega zwrotowi. W przypadku oddalenia skargi kaucję przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora.

Odwołanie od decyzji odmownej o pozwolenie na budowę

Odwołanie wnosi się do Wojewody za pośrednictwem tego organu, który wydał decyzję w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji. Organ wówczas ma 7 dni na przekazanie odwołania do organu wyższej instancji. Organ wyższej instancji z kolei ma miesiąc na rozpatrzenie sprawy. Należy w odwołaniu wykazać niewłaściwe ustalenia faktyczne czy prawne organu pierwszej instancji, powodujące błędy w rozstrzygnięciu, oraz wskazać na naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Gdy Wojewoda rozstrzygnie odwołanie na po naszej myśli, to służy Ci w ciągu 30 dni od jej otrzymania skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Uzyskanie pozwolenia na budowę na nieruchomości
5 (100%) 31 votes

Dodaj komentarz