Płacenie podatków a zasiedzenie nieruchomości czy domu

Płacenie podatków a zasiedzenie nieruchomości czy domu

Przesłankami nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest posiadanie samoistne (władanie rzeczą jak właściciel) przez określony czas zależny od dobrej (20 lat) lub złej wiary (30 lat) posiadacza. Posiadacz samoistny powinien wykonywać wszystkie czynności względem rzeczy jakby był właścicielem. Może więc – zgodnie z art. 140 kc – z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Czynnościami faktycznymi świadczącymi o władztwie nad nieruchomością jak właściciel ( corpus) i które będzie musiał udowodnić posiadacz samoistny w postępowaniu o zasiedzenie są np.:

1) płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki, jak koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu, zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy czy użyczenia (zob. np. post. SN z 18.4.1997 r., III CKN 35/97, OSNC 1997, Nr 10, poz. 150, s. 37);

2) zabudowa nieruchomości lub rozbudowa budynków stojących na nieruchomości, wyburzenia;

3) tytułowanie się przez posiadacza w relacjach z urzędami, osobami trzecimi jako właściciel, a nie najemca czy administrator;

4) grodzenie nieruchomości i niewpuszczanie na jej teren innych osób, w tym np. prawowitego właściciela;

5) pobieranie pożytków naturalnych;

6) pobieranie czynszów, dzierżawy związanych z korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie;

7) rozporządzanie dochodami przynoszonymi przez nieruchomość bez uzgadniania tego z właścicielem, czy współwłaścicielami;

8) dbanie o utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, podejmowanie decyzji związanych z remontami, naprawami, przeprowadzanie remontów, sprawowanie nadzoru nad ich wykonywaniem;

9) prowadzenie ksiąg meldunkowych i dokumentacji związanej z nieruchomością;

10) zawieranie umów związanych z nieruchomością, np. umów ubezpieczenia, umów z dostawcami mediów (wody, gazu, opłat za energię itp.);

11) wywóz nieczystości;

12) składanie oświadczeń (nawet nieskutecznych prawnie) związanych z nieruchomością;

13) występowanie w sporach sądowych administracyjnych i cywilnych w związku z władaniem nieruchomością.

Przesłanki te wielokrotnie będą musiały być spełnione łącznie. Analizowane stany faktyczne orzeczeń Sądu Najwyższego nie pozwalają na abstrakcyjne określenie, które czynności dadzą pewność zasiedzenia. Zgodzić się należy z poglądem, że posiadacz samoistny w sposób ciągły musi znajdować się w sytuacji pozwalającej na dokonywanie czynności, których mógłby dokonywać właściciel.

Z kolei dodatkowym utrudnieniem jest wyłączenie możliwości powołania się na domniemanie samoistności posiadania w sytuacji, gdy zasiadującym jest jeden ze współwłaścicieli. W konsekwencji, możliwość stwierdzenia zasiedzenia udziału we współwłasności jest dodatkowo utrudniona przez fakt, że zasiadujący współwłaściciel nie może skorzystać z domniemania płynącego z art. 339 kc, czyli nie wystarczy udowodnienie faktycznego władztwa nad rzeczą ( corpus), by wykazać, że jest się posiadaczem samoistnym. Musi on udowodnić, że władał nieruchomością (ponad swój udział) z zamiarem władania dla siebie jak właściciel ( animus). Nie wystarczy przy tym udowodnienie, że zakres samoistnego posiadania został uzewnętrzniony wobec osób trzecich. Argumentując brak możliwości skorzystania z domniemania z art. 339, SN powołuje się na art. 206 KC (zob. post. SN z 26.6.2013 r., II CSK 581/12; post. SN z 2.4.2014 r., IV CSK 412/13; post. SN z 30.10.2013 r., V CSK 488/12). Z orzecznictwa SN wynika ponadto, że niewykonywanie przez innych współwłaścicieli swojego współposiadania, nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo (zob. post. SN z 12.2.2015 r., IV CSK 251/14; post. SN z 15.5.2013 r., III CSK 263/12) – por. komentarz do kodeksu cywilnego pod red. Gutowskiego w programie komputerowym Legalis.

Kończąc, zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie przesądzono, że własność lokalu może zostać nabyta w drodze zasiedzenia, ale jedynie wówczas, gdy odrębna własność lokalu została już wcześniej ustanowiona (por. post. SN z 6.5.1980 r., III CRN 45/80, OSN 1980, Nr 12, poz. 240; post. SN z 26.10.1993 r., II CRN 116/93, niepubl.).

Przykład z sprawy sądowej

W niniejszej sprawie sposób władania nieruchomością przez J. J. wyraźnie wskazywał na wolę wykonywania prawa dla siebie, tak jak czyni to właściciel i przesądzał o samoistnym charakterze jego posiadania. O fakcie tym przesądzało płacenie podatków od przedmiotowej nieruchomości, przeprowadzenie prac remontowo – naprawczych budynku mieszkalnego położonego na tej nieruchomości, sprzątanie terenu tej nieruchomości, wykonywanie czynności gospodarskich związanych z pielęgnacją terenu tej nieruchomości.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Rate this post

Dodaj komentarz