Wynagrodzenie oraz odszkodowanie za używanie bez umowy i zgody nieruchomości, lokalu, mieszkania, budynku, czy gruntu

Wynagrodzenie oraz odszkodowanie za używanie bez umowy i zgody nieruchomości, lokalu, mieszkania, budynku, czy gruntu

Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od nieruchomości odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Celem i funkcją tych roszczeń uzupełniających jest zapewnienie należytej ochrony interesów właściciela, który został pozbawiony możliwości korzystania z należącej do niego nieruchomości. Przepisy te dotyczą wyłącznie stosunków bezumownych, powstałych na skutek tego, że nieruchomość należąca do właściciela znalazła się w samoistnym posiadaniu innej osoby.

Wskazać należy, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przysługujące właścicielowi wobec posiadacza samoistnego lub zależnego należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenia właściciela o wydanie nieruchomości , czyli do roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne i pozostaje z nim w ścisłym związku. Związek ten wyraża się tym, że jest ono uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne. Możliwość domagania się przez właściciela od posiadacza samoistnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest uzależniona od łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, a mianowicie braku tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości właściciela i braku dobrej wiary po stronie tegoż posiadacza.

Warunkiem rozpoznania sporu na gruncie tych przepisów jest stwierdzenie braku między stronami stosunku umownego, z którego wynikałoby uprawnienie tej pozwanej do korzystania z nieruchomości (posiadania), chociażby w ograniczonym zakresie. W orzecznictwie przyjmuje się, że podane przepisy znajdują zastosowanie także w sytuacji, gdy korzystanie z nieruchomości przez inny podmiot nie pozbawia właściciela całkowicie władztwa nad nieruchomością, jak ma to miejsce choćby w przypadku korzystania z nieruchomości tylko w zakresie służebności.

Według utrwalonego poglądu posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając nieruchomością, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do nieruchomości. Dodajmy, że w przypadku posiadania samoistnego chodzi o przeświadczenie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. Równocześnie trzeba zastrzec, że dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno jego wiedza o przeciwnym stanie prawnym, jak też niedbalstwo (brak dołożenia należytej staranności). Na pojęcie dobrej wiary składają się zatem trzy elementy: po pierwsze przeświadczenie o istnieniu prawa lub stosunku prawnego, błędność tego przeświadczenia oraz możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach. W konsekwencji za złą wiarę uznaje znajomość prawdziwego stanu nieruchomości oraz nieusprawiedliwioną niewiedzę o tym stanie nieruchomości. W złej wierze według tradycyjnej formuły jest więc ten, kto „wie albo powinien wiedzieć”, przy czym „powinien wiedzieć” oznacza negatywną ocenę stanu niewiedzy, wyrażającą się w zarzucie, że dana osoba wiedziałaby o prawdziwym stanie nieruchomości gdyby zachowała się należycie. Zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie za nieusprawiedliwioną uznaje się niewiedzę wynikającą z niedbalstwa. O złej wierze będzie zatem rozstrzygało to, że niewiedza o istnieniu bądź nieistnieniu jakiegoś prawa wynika z niedołożenia należytej staranności. Należytą starannością jest staranność ogólnie wymagana w stosunkach danego rodzaju. W tym aspekcie decyduje zatem obiektywna miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie prawa cywilnego domniemaniem dobrej wiary.

Wynagrodzenie za bezprawne i bezumowne korzystanie z nieruchomości

Za korzystanie z nieruchomości należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej w danych okolicznościach mógłby je uzyskać, gdyby nieruchomość wynajął lub wydzierżawił, czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego  Właściwą więc kwotę należną tytułem wynagrodzenia będzie kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wynagrodzenie to jest należnością jednorazową, a oblicza się je według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania bezumownego. O przysługiwaniu określonej osobie legitymacji czynnej w postępowaniu o zasądzenie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości decyduje jej wpisanie w księdze wieczystej jako właściciela rzeczonej nieruchomości.  Posiadacz jest bowiem zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości bez względu na to, czy właściciel nieruchomości, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z nieruchomości - odnosząc korzyść wymierną.

Posiadacz ten jest obowiązany wynagrodzić właścicielowi niektóre typowe uszczerbki majątkowe związane z czasową utratą władztwa nad nieruchomością, tzn.

1) uiścić wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od utraty dobrej wiary; 2) zwrócić pobrane pożytki, których nie zużył, i wartość pożytków, które zużył – od chwili utraty dobrej wiary;

3) uiścić odszkodowanie za zawinione przez siebie zużycie, pogorszenie lub utratę nieruchomości.

Korzystanie współwłaścicieli

Korzystanie przez jednego ze współwłaścicieli z całej nieruchomości wspólnej bez respektowania uprawnienia pozostałych do takiego samego korzystania z niej powinno uzasadniać nie tylko nakazanie mu dopuszczenie do współposiadania, ale i zasądzenie od niego na rzecz pozostałych współwłaścicieli, wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej. Przy tym, nie ma powodów do tego, aby w sprawie o roszczenie windykacyjne między współwłaścicielami w zakresie nieuregulowanym przepisami o współwłasności nie stosować przepisów normujących roszczenia uzupełniające roszczenie windykacyjne.

Obowiązki posiadacza nieruchomości w złej wierze

Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę nieruchomości, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Czyli właściciel nieruchomości ma zawsze prawo do wynagrodzenia za bezumowne z niej korzystanie, o ile władający tą nieruchomością posiadacz działa w złej wierze. Posiadanie cudzej nieruchomości, bądź nieruchomości, jest tu wyłącznym źródłem i jedyną przyczyną tego roszczenia. Posiadaczem nieruchomości jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą nieruchomością (posiadacz zależny).

Konsekwencje prawne posiadania w złej wierze, w postaci zaostrzonej odpowiedzialności wobec właściciela, dotyczą tylko tego okresu, gdy posiadacz nieruchomości był w złej wierze. Jeśli więc posiadacz nieruchomości, który wchodząc w posiadanie, był w dobrej wierze, uzyska wiarygodne i pewne informacje o tym, że nie przysługuje mu uprawnienie do władania nieruchomością, a zatem stanie się posiadaczem w złej wierze, wówczas konieczne jest rozdzielenie konsekwencji prawnych jego posiadania na te, które dotyczą okresu posiadania w dobrej wierze i okresu posiadania w złej wierze. Ciężar dowodu na okoliczność posiadania w złej wierze obciąża właściciela nieruchomości, bo to on wywodzi z tego faktu skutki prawne. Ustawa nakazuje przy tym, by bez dowodu przyjmować istnienie dobrej wiary, a złą wiarę tylko wówczas, gdy został przeprowadzony dowód na jej istnienie.

Właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego nieruchomości niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z nieruchomości odnosząc wymierną korzyść. Wyłączną przyczyną roszczenia opartego na powołanych przepisach jest posiadanie cudzej nieruchomości, a przysługujące od samoistnego posiadacza wynagrodzenie stanowi zapłatę za korzystanie z jego nieruchomości, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej, a więc tym co uzyskałby właściciel, gdy nieruchomość oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego.  Koniecznej przesłanki przysługującego właścicielowi roszczenia o wynagrodzenie korzystania z cudzej nieruchomości nie stanowi efektywne w sensie gospodarczym korzystanie z nieruchomości, wystarczające jest, aby posiadacz w złej wierze znajdował się w takiej sytuacji, która potencjalnie pozwala mu na takie korzystanie.

Bez większego znaczenia dla ustalenia należnego wynagrodzenia pozostaje to jak często posiadacz korzysta z nieruchomości, bowiem nawet sporadyczne ingerowanie w cudzą własność uzasadnia przyznanie stosownego wynagrodzenia (nieregularne i sporadyczne korzystanie z cudzej własności w zasadzie wyklucza, a co najmniej znacznie utrudnia możliwość oddania nieruchomości w tej samej części do użytkowania innemu podmiotowi) choć jednocześnie zgodzić należy się, że wynagrodzenie powinno być ustalane także z uwzględnieniem charakteru i trwałości obciążenia oraz jego uciążliwości. Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości nie ma charakteru odszkodowawczego, jego wysokość bowiem nie jest zależna od tego, czy właściciel poniósł jakąkolwiek szkodę. Mimo to może ono spełniać cele odszkodowawcze, w dalszym ciągu jednak o wysokości wynagrodzenia decydować będzie wynagrodzenie rynkowe, jakie nieuprawniony posiadacz nieruchomości musiałby zapłacić za korzystanie z niej przez czas trwania tego władztwa, gdyby było oparte na tytule prawnym.

Odszkodowanie więc za zużycie (pogorszenie) nieruchomości obejmuje tylko takie zużycie, które wykracza poza następstwa prawidłowego jej używania. W przeciwnym razie trzeba by przyjąć, że na posiadacza w złej wierze został nałożony obowiązek podwójnej zapłaty, czym właściciel nieruchomości zostałby bezpodstawnie wzbogacony, trudno zaś przypisać ustawodawcy taką intencję.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Wynagrodzenie oraz odszkodowanie za używanie bez umowy i zgody nieruchomości, lokalu, mieszkania, budynku, czy gruntu
5 (100%) 82 votes

Dodaj komentarz