Odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania nieruchomości

Odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania nieruchomości

Podstawę prawną dochodzenia roszczeń związanych z ograniczeniami w korzystaniu z nieruchomości, wprowadzonymi na skutek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania, stanowi przepis zgodnie z którym, w związku z ograniczeniami sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę, obejmującą również zmniejszenie wartości nieruchomości. Nadto, właściciel budynku, podlegającego ochronie akustycznej, może żądać od zobowiązanego określonej kwoty tytułem nakładów koniecznych do zapewnienia właściwego klimatu akustycznego.

Szkodą podlegająca naprawieniu jest obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, iż właściciel nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, jak np. hałas. Przyjęcie takiego stanowiska prowadzi do wniosku, że już samo utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania wywołuję szkodę w majątku danego właściciela nieruchomości, a to z uwagi na fakt, iż w świadomości uczestników lokalnego rynku nieruchomości pojawia się przeświadczenie o skażeniu danego obszaru czynnikiem negatywnym (np. hałasem). Szkodą rzeczywistą jest bowiem także szkoda polegająca na konieczności poczynienia określonych wydatków, jeżeli z dostatecznym prawdopodobieństwem da się ustalić konieczność ich poniesienia. Mając na uwadze powyższe, w razie określenia wymagań technicznych dotyczących budynków położonych w obszarze ograniczonego użytkowania, szkodą jest oprócz zmniejszenia się wartości nieruchomości także konieczność poniesienia nakładów celem zapewnienia właściwej ochrony akustycznej budynku.

Uprawnionemu (właścicielowi nieruchomości, użytkownikowi wieczystemu, czy też posiadaczowi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) przysługiwać będą, w związku z posadowieniem jego nieruchomości w granicach obszaru ograniczonego użytkowania dwa zasadnicze roszczenia:

  • roszczenie o ubytek wartości nieruchomości,
  • roszczenie o nakłady na rewitalizację akustyczną budynku (z tym że chodzi tutaj o nakłady tak już poniesione, jak i w szczególności nakłady konieczne do poniesienia).

Ryzyko powiększenia się zakresu uciążliwości oraz wpływ hałasu na zdrowie i samopoczucie ludzi powoduje mniejsze zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi i potencjalnym zakupem nieruchomości w tym rejonie, tak na cele mieszkalne, jak i gospodarcze. Już samo utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania i objęcie nim nieruchomości skutkuje spadkiem ich wartości na rynku lokalnym. Każde ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości ma bowiem wpływ na wartość nieruchomości.

Ograniczenie polegające na konieczności znoszenia ponadnormatywnej immisji hałasu posiada zarówno wymiar subiektywny w postaci niedogodności, które będą odczuwane w związku ze strefą ograniczonego użytkowania przez osoby korzystające z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz wymiar obiektywny, w postaci zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości, ze względu na jej zlokalizowanie na ww. obszarze. Z zasad doświadczenia życiowego, jak i praw rynku gospodarczego oczywistym jest, iż zwłaszcza w wypadku nieruchomości mieszkalnych, potencjalny nabywca nie będzie zainteresowany zapłaceniem takiej samej ceny za porównywalne nieruchomości, gdzie w stosunku do jednej z nich korzystanie, zgodnie z przeznaczeniem, będzie napotykało na ograniczenia wynikające z niemożności zachowania standardów jakości środowiska związanych z długotrwałym poziomem hałasu. Budynek o charakterze mieszkalnym ma z założenia, jak i samego przeznaczenia, umożliwić osobom w nim przebywającym w szczególności pracę, odpoczynek i sen w zadowalających warunkach. Normatywnie dopuszczalne przekroczenia obowiązujących maksymalnie poziomów hałasu w środowisku, skutkujące w rzeczywistości licznymi faktycznymi ograniczeniami w sposobie korzystania i użytkowania nieruchomości (przykładowo: niemożność pozostawienia otwartych okien czy niemożność korzystania z przydomowego ogrodu w celach rekreacyjnych) pozostają w bezpośrednim związku przyczynowo – skutkowym ze spadkiem wartości nieruchomości o charakterze mieszkalnym na terenie obszaru ograniczonego użytkowania.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Odszkodowanie za obszar ograniczonego użytkowania nieruchomości
5 (100%) 92 votes

Dodaj komentarz