Odszkodowanie od dewelopera za sprzedaż nieruchomości, lokalu czy domu z wadami budowlanymi

Odszkodowanie od dewelopera za sprzedaż nieruchomości, lokalu czy domu z wadami budowlanymi

Deweloper jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nieruchomość sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z jej przeznaczenia, jeżeli nieruchomość nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli nieruchomość została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Nadto deweloper jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nieruchomość sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw. Odpowiedzialność ustawowa dewelopera z tytułu wady sprzedanej nieruchomości ma charakter absolutny. Oznacza to, że deweloper nie może się z niej zwolnić i obciążony jest nią niezależnie od tego czy spowodował wadliwość nieruchomości i czy ponosi on z tego tytułu jakąkolwiek winę. Deweloper ponosi odpowiedzialność nawet jeżeli nie wiedział, iż nieruchomość posiada wady budowlane.

Odpowiedzialność za wady nieruchomości jest istocie rzeczy odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej dewelopera, czy też winy osoby, którą się posłużył, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy takich podmiotów o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać. Konsekwencją nałożenia tak surowej odpowiedzialności na sprzedawcę jest jednak obowiązek kupującego, dochowania określonych aktów staranności.

Odszkodowanie od dewelopera za niewykonanie albo nieprawidłowe wykonanie umowy

Odszkodowanie ma postawić wierzyciela (kupującego) w takiej pozycji majątkowej, w jakiej znajdowałby się, gdyby zobowiązanie zostało należycie wykonane. Kupujący musi wykazać, że nie osiągnięto przewidzianego w umowie rezultatu. Odpowiedzialność kontraktowa nie ogranicza się jedynie do poszczególnych, wskazanych w kodeksie cywilnym postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, lecz dotyczy każdego, nawet najdrobniejszego naruszenia zobowiązania, bez względu na okoliczność, na czym owo naruszenie polega. Każda więc rozbieżność pomiędzy prawidłowym spełnieniem świadczenia a rzeczywistym zachowaniem się dłużnika rodzi odpowiedzialność kontraktową. Co do zasady w sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania wierzycielowi służy w pierwszej kolejności roszczenie o wykonanie zobowiązania w naturze, zgodnie z zasadą realnego wykonania zobowiązania. Tak długo więc, jak strony łączy więź zobowiązaniowa, a świadczenie jest możliwe do spełnienia – wierzycielowi przysługuje przede wszystkim roszczenie o wykonanie zobowiązania w naturze. Dopiero gdy uzyskanie świadczenia na drodze przymusu będzie niemożliwe, a jednocześnie nie zajdą jakiekolwiek przyczyny, określone prawem, skutkujące wygaśnięciem zobowiązania – wówczas naruszenie zobowiązania uprawniało będzie wierzyciela do żądania naprawienia szkody. Naprawienie szkody może nastąpić bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź, co najczęściej ma miejsce w stosunkach zobowiązaniowych, przez wypłacenie odpowiedniej sumy pieniężnej (odszkodowania).

Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c. Szkodę zamawiającego w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Obowiązek naprawienia szkody przez wypłatę odpowiedniej sumy pieniężnej powstaje z chwilą wyrządzenia szkody i nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany dokonał naprawy nieruchomości i czy w ogóle zamierza ją naprawiać.

Szkoda w nieruchomości kupujących

Szkoda to strata, którą poszkodowany poniósł. Ustalenie rozmiaru i wysokości szkody odbywa się przy zastosowaniu metody różnicowej (dyferencyjnej). Metoda ta polega na ustaleniu wartości nieruchomości (dotkniętego zdarzeniem szkodzącym), istniejącej w rzeczywistości z wartością nieruchomości ustaloną przy założeniu, że do zdarzenia szkodzącego nie doszło. W sprawach wad budowlanych nieruchomości oznacza to konieczność porównania wartości rynkowej nieruchomości z wartością tej nieruchomości ustaloną przy założeniu, że do zdarzenia szkodzącego (nienależytego wykonania umowy) nie doszło, a zatem – wykonał umowę należycie, czyli wybudował budynek, zgodnie z projektem, pozwoleniem na budowę i bez wad wykonawczych. Różnica między wartościami tych dwóch nieruchomości stanowiłaby uszczerbek majątkowy. Rozmiar tej różnicy dawałby zatem podstawę do ustalenia odszkodowania mającego zniwelować uszczerbek w majątku powodów.

W wypadku gdy wybudowany przez dewelopera budynek nie ma cech ustalonych przez strony w umowie, to bez wątpienia dochodzi do nienależytego wykonania zobowiązania, ale nie oznacza jeszcze wyrządzenia szkody. Kupujący, dążąc do zapewnienia stanu zgodności spornego budynku z umową, co do zasady może korzystać z roszczeń przewidzianych przez przepisy przewidujące odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości z tytułu rękojmi. Jednak dokonanie wyboru reżimu odpowiedzialności odszkodowawczej, uzależnia odpowiedzialność dewelopera jedynie od tego, czy w majątku kupujących powstała szkoda, pozostawiając na uboczu kwestię zgodności budynku z umową. Okoliczność ta ma znaczenie dla oceny tego, czy doszło do nienależytego wykonania zobowiązania (wzniesienia budynku niezgodnego z umową, projektem budowlanym itp.), ale już nie dla rozmiaru szkody, która jest ustalana przy zastosowaniu metody różnicowej.

Uogólniając, jeżeli deweloper wykonuje umowę nienależycie i dostarcza przedmiot świadczenia niezgodny z umową, ale nadający się do wykorzystania zgodnie z celem umowy, to w majątku kupujących powstaje szkoda tylko wówczas, gdy wartość tego majątku po wykonaniu umowy jest mniejsza niż wartość ta ustalona przy założeniu, że umowa zostałaby wykonana należycie. Jeżeli jednak mimo nienależytego wykonania zobowiązania wartość majątku wierzyciela jest taka sama jak w wypadku należytego wykonania umowy, to w majątku wierzyciela nie powstaje uszczerbek, mimo dostarczenia przez dewelopera przedmiotu niezgodnego z umową.

Rękojmia, czyli obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy kupna nieruchomości

Jeżeli nieruchomość ma wady, kupujący może na podstawie rękojmi od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady nieruchomości sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad istniejących. Ciężar tego wykazania spoczywa na kupującym. W obecnym kształcie procesu cywilnego bardzo mocno podkreśla się jego kontradyktoryjny charakter, czego wyrazem jest przede wszystkim dyspozycja art. 232 k.p.c., określająca obowiązek stron do wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, co z kolei jest potwierdzeniem reguły art. 6 k.c., wyznaczającej sposób rozłożenia ciężaru dowodu. Przepis art. 6 k.c. ma charakter generalny, jednak podkreślić należy, iż ciężar dowodu w polskim procesie cywilnym wiążę się z obowiązkiem twierdzenia i obowiązkiem dowodzenia tych wszystkich okoliczności, które mogą być, stosownie do art. 227 k.p.c., przedmiotem dowodu. Wynika stąd, iż powód musi udowodnić fakty tworzące jego prawo, a pozwany fakty, które przeszkodziły powstaniu prawa powoda lub je zniweczyły.

Jeśli kupujący udowodni, iż spełniły się przesłanki umożliwiające zastosowanie reguł rękojmi, to deweloper - sprzedający, w wyniku zatajania szczegółów nieruchomości sprzedawanej zbył ją niezgodnie z umową. Nieruchomość sprzedana miała więc wady. Wymiana tych wad, a także obniżenie kosztów nieruchomości sprzedanej należy wtedy jedyne do obrachunku biegłego sądowego.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Odszkodowanie od dewelopera za sprzedaż nieruchomości, lokalu czy domu z wadami budowlanymi
5 (100%) 83 votes

Dodaj komentarz