Odstąpienie, rozwiązanie i zerwanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, domu, mieszkania czy lokalu

Odstąpienie, rozwiązanie i zerwanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, domu, mieszkania czy lokalu

Umowa przedwstępna stanowi drogę dojścia do zawarcia umowy definitywnej. Posłużenie się przez strony umową przedwstępną znajduje z reguły uzasadnienie obiektywne i subiektywne. To pierwsze wyraża się w istnieniu jakichś okoliczności, które przesadzają o niezawieraniu w danym momencie umowy definitywnej. Drugie polega na tym, iż stronom zależy na stworzeniu stanu pewności, że pożądana definitywna umowa zostanie zawarta. Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują materii odstąpienia od umowy przedwstępnej. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia np. co do terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Nie wykonanie takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej umowy czy jej rozwiązania.

Za możliwością rozwiązania, odstąpienia od umowy przedwstepnej przez stronę, która nie uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej przemawia instytucja zadatku, który zazwyczaj w tego typu umowach zostaje wręczony. W sytuacji bowiem niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przy wykładni oświadczeń woli stron umowy zawartej w formie pisemnej, sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu- umowy i nie można za pomocą reguł wykładni woli stron dokonywać ustaleń całkowicie sprzecznych z treścią umowy. Danie zadatku i stwierdzenie przez strony w umowie przedwstępnej, że rodzi to skutki przewidziane w art. 394 § 1 KC, w tym prawo odstąpienia od umowy, zerwania jednoznacznie wskazuje, że w strony przewidziały w umowie przedwstępnej prawo  zerwania, odstąpienia od tej umowy w razie jej niewykonania przez którąkolwiek ze stron. Przewidziały więc umowne prawo odstąpienia od umowy.

Żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli, mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na ogólnych zasadach, którego wysokość jest określona wysokością poniesionej szkody. W skład takiej szkody wchodzi niewątpliwie wpłacony przez tą stronę zadatek, natomiast nie ma podstaw do żądania w oparciu o art. 471 KC jego podwójnej kwoty.

Upływ terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje, że strony są zwolnione z obowiązków obligacyjnych. Sytuację prawną po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej strony uprawnionej reguluje przepis art. 390 KC. Także po upływie tego terminu strony powinny podejmować czynności umożliwiające zawarcie umowy przyrzeczonej z konsekwencjami z art. 394 § 1 KC. Dopóki bowiem nie nastąpi rozwiązanie umowy przedwstępnej, jej wygaśnięcie, istnieje obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza zawinione przez stronę niewykonanie umowy, bezpodstawną odmowę jej zawarcia. Tej zaś stronie, która była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyraziła wolę jej zawarcia nie można przypisać uchylania się do zawarcia umowy. Uchyleniem się od zawarcia umowy, jej niewykonaniem jest również bezpodstawne wycofanie się kontrahenta z transakcji przyrzeczonej, z przyczyn leżących po jego stronie, za które odpowiada.  Niewykonanie umowy przedwstępnej, uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej w grę wchodzi, gdy zobowiązany nie wykonuje zobowiązania w tym przedmiocie, bez względu na to czy został on wezwany do zawarcia umowy, ponieważ w umowie zawarty jest termin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona, z upływem którego roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej staje się wymagalne. Strona umowy z jego upływem może dochodzić wykonania umowy dobrowolnie czy też w razie bezskutecznego wezwania w drodze przymusu sądowego jeżeli mamy do czynienia z umową przedwstępną o tzw. silniejszym skutku. Niewykonanie umowy przedwstępnej wchodzi w grę zarówno, gdy do jej realizacji nie dochodzi w uzgodnionym w niej terminie, jak i dodatkowo wyznaczonym, uzgodnionym dla zrealizowania zobowiązania, dopóki nie nastąpi jej rozwiązanie umowy, odstąpienie od niej bądź przedawnienie. Do tego momentu strona uprawniona może bowiem domagać się wykonania wynikającego zeń zobowiązania.

W sytuacji zaś niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną stronę, a także wycofania się kontrahenta z transakcji druga strona ma powiązane z tym uprawnienia, mianowicie może domagać się wykonania umowy w trybie przymusowym ze wszystkimi tego konsekwencjami i odpowiedzialnością na zasadach ogólnych albo też zrezygnować z wykonania, odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu oraz zachować zadatek, jeżeli ona go otrzymała, a jeżeli sama dała zadatek może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Dodatkowe zastrzeżenie umowne jakim jest zadatek ma na celu stymulowanie stron do wykonania zawartej umowy. Rodzi się zatem pytanie czy strony obopólnie mogą odstąpić od umowy przedwstępnej. Odpowiedź twierdząca wynika z ogólnej zasady swobody zgodnego nawiązywania i rozwiązywania umów, o ile nie sprzeciwia się to zasadom współżycia społecznego. Zgodnie z treścią art. 77§ 3 KC odstąpienie od niniejszej umowy winno być stwierdzone pismem. W przepisie tym nie został jednakże nadany rygor nieważności, co oznacza iż jest to forma przewidziana dla celów dowodowych (art. 74 KC).

W razie wykonania prawa rozwiązania, odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą, a to co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie nie zmienionym. Odstąpienie ma zatem moc wsteczną. Skutkuje powrotem do stanu jaki istniał przed zawarciem umowy. Rodzi to obowiązek zwrotu świadczeń jakie zostały uprzednio wykonane, a zwrot powinien nastąpić według reguł rządzących wykonywaniem zobowiązań z umów wzajemnych, mających tu zastosowanie przez analogię.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku

Odstąpienie, rozwiązanie i zerwanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości, domu, mieszkania czy lokalu
5 (100%) 71 votes

Dodaj komentarz