Obniżenie i zwrot ceny nieruchomości, lokalu, mieszkania i domu z wadami budowlanymi od sprzedawcy dewelopera

Obniżenie i zwrot ceny nieruchomości, lokalu, mieszkania i domu z wadami budowlanymi od sprzedawcy dewelopera

Deweloper jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nieruchomość sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z jej przeznaczenia, jeżeli nieruchomość nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli nieruchomość została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Nadto deweloper jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli nieruchomość sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw. Odpowiedzialność ustawowa dewelopera z tytułu rękojmi za wady sprzedanej nieruchomości ma charakter absolutny. Oznacza to, że deweloper nie może się z niej zwolnić i obciążony jest nią niezależnie od tego czy spowodował wadliwość nieruchomości i czy ponosi on z tego tytułu jakąkolwiek winę. Deweloper ponosi odpowiedzialność nawet jeżeli nie wiedział, iż nieruchomość jest wadliwa.

Odpowiedzialność za wady nieruchomości jest istocie rzeczy odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, czy też winy osoby, którą się posłużył, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy takich podmiotów o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać. Konsekwencją nałożenia tak surowej odpowiedzialności na sprzedawcę jest jednak obowiązek kupującego, dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż kupujący winien, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić sprzedawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

Wady fizyczne nieruchomości

Wadą fizyczną są wszystkie te usterki lub nieprawidłowości, które zmniejszają wartość nieruchomości lub jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia nieruchomości. Podstawę do obniżenia ceny stanowi także okoliczność, że nieruchomość nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego. Dla oceny czy rzecz sprzedana ma wadę, decydujące znaczenie ma kryterium funkcjonalne a nie normatywno-techniczne. Oznacza to, że wada fizyczna występuje wtedy, gdy wartość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, bacząc na cel oznaczony w umowie, albo wynikający z umowy lub przeznaczenia rzeczy. Biorąc pod uwagę ustawowe przesłanki wady fizycznej stwierdzić należy, że ocena, czy kupującym przysługuje roszczenie o obniżenie ceny z uwagi na ustalone przez biegłego usterki w nieruchomości, musi uwzględniać to, czy kupujący wiedząc, że usterki te występują, zakupiliby nieruchomość za cenę uzgodnioną w umowie.

Dla skorzystania z uprawnienia z tytułu rękojmi w postaci obniżenia ceny nabycia nieruchomości nie jest konieczne to, aby wada, z powodu której kupujący żąda obniżenia ceny, była wadą istotną, a nie drobniejszą. Okoliczność, czy wady są istotne czy nieistotne, ma znaczenie tylko wówczas, jeżeli nieruchomość była już naprawiana, a wady występują nadal, i to wyłącznie w zakresie uprawnienia do odstąpienia od umowy. W przypadku żądania obniżenia ceny jakakolwiek korelacja tego roszczenia z podziałem wad na istotne i nieistotne, bądź usuwalne i nieusuwalne, nie zachodzi. Natomiast sąd mógłby pewnych wad nie uwzględnić (o ile wcześniej ustaliłby w sposób prawidłowy ich występowanie) wówczas, gdyby zostało wykazane, że istnienie tych wad nie miało wpływu na wartość nieruchomości. Kupujący więc mogą żądać obniżenia ceny nieruchomości nabytej i ukształtowania na nowo stosunku wynikającego z zawartej umowy kupna - sprzedaży poprzez przywrócenie ekwiwalentności świadczeń stron tj. tego, by zapłacona przez nich cena nabycia nieruchomości uwzględniała fakt, że znajdujący się na nieruchomości budynek posiada wady.

Zawsze sąd winien jednoznacznie określić, jakie wady występują w budynku znajdującym się na nieruchomości nabytej przez kupujących i czy wady te istniały już w dacie jej nabycia, dokonując oceny wiarygodności opinii sporządzonej przez biegłego. Dane dotyczące rodzaju i zakresu wad tkwiących w nieruchomości w dacie umowy winny być następnie podstawą ustaleń na okoliczność, czy występowanie tych wad zmniejsza wartość nieruchomości, a jeśli tak - o jaką kwotę. Należy przy tym zauważyć, że w zakresie ustalenia wartości nieruchomości (w stanie z budynkiem wadliwym i w stanie z budynkiem przez wad) miarodajną może być wyłącznie opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości mającego status rzeczoznawcy majątkowego. Ewentualne ustalenie, że występowanie wad skutkuje obniżeniem wartości nieruchomości i określenie proporcji, w jakiej wartość nieruchomości z wadami pozostaje do jej wartości bez wad, winno następnie prowadzić do wyliczenia kwoty, jaka stanowiłaby obniżoną cenę nabycia nieruchomości poprzez odniesienie wskazanej powyżej proporcji do ceny faktycznie uiszczonej.

Odstąpienie od umowy albo obniżenie ceny

Jeżeli nieruchomość ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady nieruchomości sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad istniejących. Ciężar tego wykazania spoczywa na kupującym. W obecnym kształcie procesu cywilnego bardzo mocno podkreśla się jego kontradyktoryjny charakter, czego wyrazem jest przede wszystkim dyspozycja art. 232 k.p.c., określająca obowiązek stron do wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, co z kolei jest potwierdzeniem reguły art. 6 k.c., wyznaczającej sposób rozłożenia ciężaru dowodu. Przepis art. 6 k.c. ma charakter generalny, jednak podkreślić należy, iż ciężar dowodu w polskim procesie cywilnym wiążę się z obowiązkiem twierdzenia i obowiązkiem dowodzenia tych wszystkich okoliczności, które mogą być, stosownie do art. 227 k.p.c., przedmiotem dowodu. Wynika stąd, iż powód musi udowodnić fakty tworzące jego prawo, a pozwany fakty, które przeszkodziły powstaniu prawa powoda lub je zniweczyły.

Wybór uprawnienia w postaci odstąpienia od umowy albo żądania obniżenia ceny - ma wyłącznie to znaczenie, że nie jest możliwe ich równoczesne skuteczne dochodzenie. Prawnokształtujący charakter roszczenia o odstąpienie od umowy dopiero w razie jego zasadności wywołuje skutek unicestwienia umowy, co oznacza, że dopiero z tą chwilą dochodzi do ostatecznego ukształtowania sytuacji prawnej stron tej umowy. Do tego czasu (świadczy o tym wprost literalny zwrot użyty przez ustawodawcę: „odstąpić od umowy", a nie „złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy") równoległe zgłoszenie innych roszczeń opartych na reżimie odpowiedzialności rękojmianej nie jest wyłączone.

Żądanie obniżenia ceny za nieruchomość z wadami

Kupujący poprzez złożenie oświadczenia woli o obniżeniu ceny na nowo kształtuje stosunek prawny istniejący między nim a sprzedawcą. Podobnie jak w przypadku odstąpienia od umowy skorzystanie przez kupującego z tego prawa kształtującego powoduje powstanie po stronie kupującego roszczenia o zwrot kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy ceną pierwotną a ceną zmienioną wskutek złożonego oświadczenia. Nie wystarczy zatem zgłoszenie takiego żądania, lecz konieczne jest, aby kupujący wyraźnie określił w oświadczeniu, o jaką kwotę cena ma być obniżona.  W przypadku gdy sprzedawca kwestionuje wysokość kwoty, o jaką nastąpiło obniżenie ceny, kupujący ma obowiązek udowodnić przed sądem wysokość obniżenia.

Jeśli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady nieruchomości sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Regulacja ta oznacza, że o wysokości roszczenia decydują dwie wartości: wartość nieruchomości wolnej od wad oraz wartość nieruchomości obciążonej wadami. Konieczność wykonania remontów i napraw uzdatniających rzecz w celu zapewnienia pełnej możliwości korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem niewątpliwie decyduje o jej wartości rynkowej. Wysokość kosztów, które należy ponieść w tym celu, nie zawsze odpowiada obniżeniu wartości ceny rynkowej nieruchomości, co niewątpliwie miał na uwadze ustawodawca kształtując normę przewidzianą w art. 560 § 3 kodeksu cywilnego. Obniżenie ceny postrzegane jest jako najprostszy i najmniej uciążliwy sposób ochrony kupującego w ramach instytucji rękojmi, gdyż podstawowym skutkiem jego realizacji jest obowiązek sprzedawcy niezwłocznego zwrotu odpowiedniej części uzyskanej tytułem ceny kwoty.

Czas dochodzenia uprawnień w stosunku do sprzedawcy dewelopera

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.   Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Obniżenie i zwrot ceny nieruchomości, lokalu, mieszkania i domu z wadami budowlanymi od sprzedawcy dewelopera
5 (100%) 82 votes

Dodaj komentarz