Wady i usterki budowlane powodujące obniżenie ceny i odstąpienie od umowy, a rękojmia za prace oraz roboty budowlane

Wady i usterki budowlane powodujące obniżenie ceny i odstąpienie od umowy, a rękojmia za prace oraz roboty budowlane

Wykonawca robót budowlanych jest odpowiedzialny względem inwestora, jeżeli roboty budowlane czy obiekt ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z jej przeznaczenia, jeżeli obiekt czy prace nie mają właściwości, o których istnieniu zapewnił inwestora, albo jeżeli obiekt czy prace zostały inwestorowi wydane w stanie niezupełnym. Odpowiedzialność za wady robót budowlanych jest istocie rzeczy odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej wykonawcy, czy też winy osoby, którą się posłużył, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy takich podmiotów o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności wykonawcy robót względem inwestora jest wykazanie, że obiekt dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Konsekwencją nałożenia tak surowej odpowiedzialności na wykonawcy jest jednak obowiązek inwestora, dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż inwestor winien, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić wykonawcę o wadzie robót budowlanych w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

Odstąpienie od umowy albo obniżenie ceny

Jeżeli obiekt budowlanych lub roboty budowlane mają wady, inwestor może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jeżeli inwestor żąda obniżenia ceny z powodu wady obiektu lub robót wykonawnej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość obiektu lub robót wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem wad istniejących. Ciężar tego wykazania spoczywa na inwestorze. W obecnym kształcie procesu cywilnego bardzo mocno podkreśla się jego kontradyktoryjny charakter, czego wyrazem jest przede wszystkim dyspozycja art. 232 k.p.c., określająca obowiązek stron do wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, co z kolei jest potwierdzeniem reguły art. 6 k.c., wyznaczającej sposób rozłożenia ciężaru dowodu. Przepis art. 6 k.c. ma charakter generalny, jednak podkreślić należy, iż ciężar dowodu w polskim procesie cywilnym wiążę się z obowiązkiem twierdzenia i obowiązkiem dowodzenia tych wszystkich okoliczności, które mogą być, stosownie do art. 227 k.p.c., przedmiotem dowodu. Wynika stąd, iż powód musi udowodnić fakty tworzące jego prawo, a pozwany fakty, które przeszkodziły powstaniu prawa powoda lub je zniweczyły.

Wybór uprawnienia w postaci odstąpienia od umowy albo żądania obniżenia ceny - ma wyłącznie to znaczenie, że nie jest możliwe ich równoczesne skuteczne dochodzenie. Prawnokształtujący charakter roszczenia o odstąpienie od umowy dopiero w razie jego zasadności wywołuje skutek unicestwienia umowy, co oznacza, że dopiero z tą chwilą dochodzi do ostatecznego ukształtowania sytuacji prawnej stron tej umowy. Do tego czasu (świadczy o tym wprost literalny zwrot użyty przez ustawodawcę: „odstąpić od umowy", a nie „złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy") równoległe zgłoszenie innych roszczeń opartych na reżimie odpowiedzialności rękojmianej nie jest wyłączone.

Żądanie obniżenia ceny za obiekt lub roboty z wadami

Inwestor poprzez złożenie oświadczenia woli o obniżeniu ceny na nowo kształtuje stosunek prawny istniejący między nim a wykonawcą. Podobnie jak w przypadku odstąpienia od umowy skorzystanie przez inwestora z tego prawa kształtującego powoduje powstanie po stronie inwestora roszczenia o zwrot kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy ceną pierwotną a ceną zmienioną wskutek złożonego oświadczenia. Nie wystarczy zatem zgłoszenie takiego żądania, lecz konieczne jest, aby inwestor wyraźnie określił w oświadczeniu, o jaką kwotę cena ma być obniżona.  W przypadku gdy wykonawca kwestionuje wysokość kwoty, o jaką nastąpiło obniżenie ceny, inwestor ma obowiązek udowodnić przed sądem wysokość obniżenia.

Jeśli inwestor żąda obniżenia ceny z powodu wady obiektu lub robót wykonanych, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość prac czy obiektu wolnego od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Regulacja ta oznacza, że o wysokości roszczenia decydują dwie wartości: wartość obiektu lub robót wolnej od wad oraz wartość obiektu lub robót obciążonych wadami. Konieczność wykonania remontów i napraw uzdatniających rzecz w celu zapewnienia pełnej możliwości korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem niewątpliwie decyduje o jej wartości rynkowej. Wysokość kosztów, które należy ponieść w tym celu, nie zawsze odpowiada obniżeniu wartości ceny rynkowej obiektu lub robót, co niewątpliwie miał na uwadze ustawodawca kształtując normę przewidzianą w art. 560 § 3 kodeksu cywilnego. Obniżenie ceny postrzegane jest jako najprostszy i najmniej uciążliwy sposób ochrony inwestora w ramach instytucji rękojmi, gdyż podstawowym skutkiem jego realizacji jest obowiązek wykonawcy niezwłocznego zwrotu odpowiedniej części uzyskanej tytułem ceny kwoty.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Wady i usterki budowlane powodujące obniżenie ceny i odstąpienie od umowy, a rękojmia za prace oraz roboty budowlane
5 (100%) 81 votes

Dodaj komentarz