Zakazanie naruszenia własności nieruchomości, lokalu, budynku czy gruntu - powództwo windykacyjne

Zakazanie naruszenia własności nieruchomości, lokalu, budynku czy gruntu - powództwo windykacyjne

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego nieruchomością, ażeby nieruchomość została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania nieruchomością. Roszczenie windykacyjne służy więc właścicielowi przeciwko osobie, która jego nieruchomością faktycznie włada, tak więc jego koniecznymi przesłankami jest nie tylko status właściciela i fakt, że nie włada on (sam lub przez inną osobę) swoją nieruchomością, ale także fakt, że nieruchomością tą faktycznie włada osoba do tego nieuprawniona.

Prawo własności jest bowiem skuteczne przeciwko każdemu, co oznacza, że odpowiednikiem uprawnień właściciela jest powszechny obowiązek niewkraczania w sferę cudzej własności. W razie wkroczenia przez nieuprawnionego w sferę cudzej własności właścicielowi służą roszczenia określone w kodeksie cywilnym. W wypadku trwałego wkroczenia w sferę uprawnień właściciela ochrona własności realizowana jest przez usunięcie przyczyny naruszenia. Celowi temu służą roszczenia, które mają doprowadzić do wycofania się osoby nieuprawnionej ze sfery cudzego władztwa, przede wszystkim roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne. Podstawę roszczenia windykacyjnego oraz roszczenia negatoryjnego stanowi powstanie stanu sprzecznego z prawem właściciela, zatem fakt pogwałcenia własności. Przesłankami obu roszczeń są więc wyłącznie elementy przedmiotowe, obiektywny fakt trwałego wkroczenia w sferę cudzego prawa własności przez podmiot nieuprawniony. Bez znaczenia zatem dla powstania obu roszczeń pozostaną elementy subiektywne, takie jak wina, czy dobra lub zła wiara osoby naruszającej cudzą własność.

Kto, kogo ma pozwać

Podmiotem wyłącznie uprawnionym do dochodzenia roszczenia windykacyjnego jest właściciel nieruchomości. Na równi z właścicielem legitymacja czynna przysługuje każdoczesnemu współwłaścicielowi nieruchomości (powództwo windykacyjne, jako czynność zmierzająca do zachowania wspólnego prawa może być samodzielnie realizowane przez każdego ze współwłaścicieli). Podobnie, jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego, legitymowany czynnie jest każdy ze współmałżonków.

Treścią roszczenia windykacyjnego jest żądanie wydania nieruchomości, które kieruje się przeciwko osobie władającej cudzą nieruchomością bez podstawy prawnej. Stąd też roszczenie windykacyjne określane jest czasami jako roszczenie „nieposiadającego właściciela" przeciwko „posiadającemu niewłaścicielowi"; owo określenie oddaje znakomicie istotę tego roszczenia i wskazuje, że – w zasadzie – legitymowanym czynnie jest właściciel nieruchomości. Legitymowaną biernie w procesie windykacyjnym jest osoba, która faktycznie włada cudzą nieruchomością bez podstawy prawnej. Zgodnie z ogólną regułą rozkładu ciężaru dowodu, zamieszczoną przez ustawodawcę w art. 6 k.c., okoliczność, że określony podmiot (pozwany) włada nieruchomością bez podstawy prawnej musi być wykazana przez windykującego właściciela – ustalenia co do władania nieruchomością przez stronę pozwaną mają bowiem znaczenie pierwszorzędne i to na powodzie spoczywa ciężar dowodu w tym przedmiocie.

Legitymowanym biernie może być zatem posiadacz nieruchomości – samoistny lub zależny, w dobrej lub w złej wierze, ale także dzierżyciel, wykonujący władztwo nad nieruchomością za kogo innego. Istnienie legitymacji biernej jest uzależnione od sprawowania faktycznego władztwa nad nieruchomością. Stan ten oznacza realną, usprawiedliwioną okolicznościami danego przypadku, możliwość korzystania z nieruchomości. Powództwo windykacyjne powinno być skierowane przeciwko temu, kto sprawuje bezpośrednie władztwo nad nieruchomością. O istnieniu legitymacji biernej rozstrzyga fakt nieuprawnionego władania nieruchomością w dacie orzekania przez sąd, wyjątkowo w toku procesu windykacyjnego.

Roszczenie nie przysługuje właścicielowi jeżeli osoba, która włada jego nieruchomością ma skuteczne względem niego uprawnienie do władania nieruchomością. Prawo posiadania nieruchomości może wynikać ze stosunku obligacyjnego i w takim przypadku do czasu trwania tego stosunku uprawnienie do posiadania nieruchomości wyprzedza roszczenie windykacyjne. Pozwany korzysta wtedy z zarzutu dylatoryjnego (wstrzymującego), którego skutkiem jest oddalenie powództwa jako przedwczesnego. Nie ma także żadnych przeszkód do sięgnięcia do tzw. zarzutów peremptoryjnych (niweczących), które doprowadzają do oddalenia powództwa z uwagi na jego niezasadność. Ten zarzut przybiera postać twierdzenia przez pozwanego, że to on jest właścicielem nieruchomości lub przymiot ten przysługuje osobie trzeciej. Innym sposobem obrony pozwanego jest wykazywanie, iż nieruchomość nie jest w jego władaniu, czyli negowanie legitymacji biernej. W każdym z tych przypadków pozwany musi udowodnić te okoliczności, przy czym w ostatniej sytuacji obejmuje to tylko kwestię faktów.

Innymi sposobem obrony pozwanego w procesie windykacyjnym jest wskazanie, że właściciel, żądając wydania nieruchomości, nadużywa w okolicznościach sprawy przysługującego mu prawa podmiotowego (art. 5 k.c.). Sąd Najwyższy nie wyklucza możliwości oddalenia powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c., podkreślając przy tym, że może to nastąpić zupełnie wyjątkowo.

Prawo władania nieruchomością

Skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania jego nieruchomością może wynikać:

1) ze stosunku prawnorzeczowego (np. użytkowania, zastawu, służebności mieszkania, spółdzielczego prawa do lokali),

2) ze stosunku obligacyjnego (najem, dzierżawa, leasing, użyczenie),

3) ze stosunku prawnorodzinnego (wykonywany przez rodziców zarząd majątkiem dziecka),

4) z przysługującego pozwanemu prawa zatrzymania.

Dokumentami stwierdzającymi prawo własności

Dokumentami stwierdzającymi prawo własności są te dokumenty, które z mocy przepisów prawa stwierdzają nabycie własności lub stanowią dowód, że takie nabycie miało miejsce; w szczególności do dokumentów tych zaliczyć należy odpisy z ksiąg wieczystych, ponieważ nie tylko stwierdzają nabycie własności przez osobę ujawnioną we wpisie jako właściciel, ale ponadto istnieje domniemanie, że treść księgi wieczystej odpowiada aktualnemu nieruchomościwistemu stanowi prawnemu. Dowodami własności są również odpisy umów notarialnych o przeniesieniu własności oraz m.in. wyciągi z tabel likwidacyjnych. Za dowodem własności przemawiać mogą także wypisy lub odpisy orzeczeń, dane z ksiąg wieczystych, z ewidencji gruntów i budynków. Również jednak te dokumenty te nie są jedynym środkiem dowodowym. Znaczenie mogą mieć także inne dowody przewidziane w kodeksie postępowania cywilnego, w tym zeznania świadków, oględziny nieruchomości i opinie biegłych.

Odszkodowanie za korzystanie z nieruchomości

Samo roszczenie windykacyjne nie zapewnia właścicielowi pokrycia strat poniesionych w okresie, kiedy był on pozbawiony władztwa nad nieruchomością. Wyrównanie tych strat może - właściciel uzyskać za pomocą tzw. roszczeń uzupełniających. Ich treścią jest możliwość żądania od posiadacza stosownego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, zwrotu pożytków lub ich równowartości oraz odszkodowania za szkodę spowodowaną zużyciem nieruchomości, jej pogorszeniem lub utratą. Regulacje dotyczące roszczeń uzupełniających znajdują zastosowanie do stosunków bezumownych, gdy bez porozumienia zainteresowanych, nieruchomość stanowiąca własność jednej osoby znajduje się w posiadaniu innej osoby. Przepisy te nie uchybiają odmiennemu uregulowaniu rozliczeń przez zainteresowanych; tym samym nie mają zastosowania wtedy, gdy do korzystania z nieruchomości przez inną osobę aniżeli właściciel dochodzi na podstawie porozumienia tej osoby z właścicielem. W takim wypadku o rozliczeniach decyduje treść umowy. Jeśli zaś chodzi o wzajemny stosunek roszczeń uzupełniających do roszczenia windykacyjnego, to nie ma przeszkód, by były one oddzielnie dochodzone. Właściciel może zatem żądać tylko wydania nieruchomości bądź też tylko wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Zakazanie naruszenia własności nieruchomości, lokalu, budynku czy gruntu – powództwo windykacyjne
5 (100%) 204 votes

Dodaj komentarz