Umowa najmu nieruchomości: zwrot, ulepszenia i przedawnienie

Umowa najmu nieruchomości: zwrot, ulepszenia i przedawnienie

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia  stanowi nienależyte wykonanie umowy, a taki stan stwarza obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody.

Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem.  Nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania. Przykładowo, skoro właściciel mieszkania zgodził się w umowie na zawieszenie obrazów, nie ma prawa żądać pieniędzy za usunięcie dziur.

Zbycie przedmiotu najmu po upływie terminu wypowiedzenia prowadzi bowiem do przejścia uprawnienia do żądania zwrotu rzeczy na jej nowego właściciela. Istotą tej sytuacjijest bowiem wstąpienie przez nabywcę w sytuację prawną zbywcy, a więc we wszystkie prawa i obowiązki związane ze stosunkiem najmu. W wypadku zbycia przedmiotu najmu dochodzi więc do przekształcenia podmiotowego, w wyniku którego nabywca zajmuje w stosunku prawnym miejsce zbywcy.

Ulepszenia

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Aby można było przyjąć, iż efekt działania ma charakter „ulepszania” należy uwzględnić dwa kryteria:

a) kryterium obiektywnego podwyższenia wartości użytkowej przedmiotu  skutkiem działania;

b) kryterium zgodności działań z rzeczywistą lub domniemaną wolą wynajmującego (i jego interesem).

Najemca nie może zgłaszać do potrącenia z czynszem tych nakładów, które stanowią ulepszenie rzeczy najętej. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Najemca obowiązany jest udowodnić, że poniósł określone nakłady i że zwiększyły one wartość rzeczy w chwili jej zwrotu wynajmującego. Z reguły udowodnienie tych okoliczności wymaga wiadomości specjalnych, a zatem Sąd nie może samodzielnie ustalić i ocenić, czy dokonane nakłady ulepszyły rzecz i jaką mają wartość, jak również o ile wzrosła wartość rzeczy w chwili jej zwrotu, dzięki nakładom poczynionym przez najemce.

Przedawnienie

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Roszczenie najemcy o zwrot nakładów koniecznych na przedmiot najmu staje się wymagalne z chwilą dokonania nakładu, a nie dopiero z chwilą zwrotu rzeczy. Bieg przedawnienia rozpoczyna się nie od dnia wymagalności roszczenia, lecz od dnia zwrotu rzeczy najętej. Chodzi przy tym o dzień rzeczywistego zwrotu rzeczy, a nie o datę umówionego zwrotu rzeczy. Przepisy o przedawnieniu mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a więc nie mogą być „modyfikowane” w drodze czynności prawnej.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Umowa najmu nieruchomości: zwrot, ulepszenia i przedawnienie
5 (100%) 14 votes

Dodaj komentarz