Najem nieruchomości: sposób używania, wady, uszkodzenie i naprawa

Najem nieruchomości: sposób używania, wady, uszkodzenie i naprawa

 

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Stan i utrzymanie rzeczy

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Strony mogą w umowie najmu zmodyfikować zakres ich obowiązków określony wyżej. Za konieczne mogą być uznane nakłady, doprowadzające wynajęty lokal do stanu sprzed dewastacji oraz ewentualnie takie nakłady, które przeciętnie rzecz biorąc służą określonemu wysokiemu standardowi lokalu użytkowego i bez których lokal na cele użytkowe w ogóle mógłby być wykorzystywany, ale które - zważywszy na ewentualnie prestiżowy charakter położenia przedmiotowego lokalu - mogłyby zostać zaliczone do koniecznych w ramach przydatności do umówionego użytku. Ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność, z tym że nie chodzi tu ani o drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, ani o nakłady konieczne czy inne nakłady, które obciążają wynajmującego. Po rozwiązaniu umowy najmu właściciel musi zwrócić najemcy nakłady poniesione na lokal. Mogą jednak umówić się inaczej.

Samo godzenie się wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy pewnych prac adaptacyjnych, koniecznych dla korzystania z przedmiotu najmu dla zapewnienia możliwości osiągnięcia określonych gospodarczych celów, nie jest tożsame ani równoznaczne z wystąpieniem którejkolwiek z ustawowych przesłanek ograniczenia swobody kontraktowej i nie usprawiedliwia roszczenia o rozliczenia tych nakładów, chyba że drogą tą doszłoby do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw,

które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Zgłaszany rodzaj nakładów poczynionych przez najemcę w trakcie trwania najmu podlega weryfikacji sądu rozstrzygającego o żądaniu zwrotu ich wartości. Dla ustalenie tego, czy mają one charakter nakładów koniecznych i/bądź ulepszeń, istotny jest ich koszt, rozmiar (zakres) i znaczenie z punktu widzenia przydatności rzeczy do umówionego użytku.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,

najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Sytuacja taka nie stanowi podstawy do powstrzymania się najemcy z płatnością czynszu w ogóle ani też nie daje mu uprawnienia do odliczenia kosztów ewentualnego usunięcia wady. Reguła ta stwarza jedynie możliwość domagania się czasowego obniżenia czynszu, stosownie do zmniejszonego w danym okresie użytku z przedmiotu najmu. Uprawnienie najemcy do niezwłocznego wypowiedzenia najmu z powodu wady rzeczy najętej może być realizowane - z uwagi na istotę tego uprawnienia - tylko w czasie trwania stosunku najmu, a nie po jego zakończeniu.

Jeżeli w budynku występują usterki zagrażające bezpieczeństwu ludzi, to wydzierżawiający (wynajmujący) go ma obowiązek powiadomić o nich dzierżawcę (najemcę) przy zawieraniu umowy. Zaniechanie tego obowiązku może być w konkretnych okolicznościach sprawy zakwalifikowane jako dopuszczenie się czynu niedozwolonego.

Zmiany i niewłaściwe używanie

Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Najem nieruchomości: sposób używania, wady, uszkodzenie i naprawa
5 (100%) 13 votes

Dodaj komentarz