Legalizacja samowoli budowlanej nieruchomości

Legalizacja samowoli budowlanej nieruchomości

Samowolą budowlaną można określać wszelkie naruszenia prawa budowlanego, jakie mogą mieć miejsce na etapie projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych. W tak szeroko rozumianym pojęciu samowoli budowlanej pomieścić można: budowę obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, wykonywanie robót budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia albo pomimo wniesionego sprzeciwu właściwego organu, budowę z odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę albo z odstępstwami od dokonanego zgłoszenia, wykonywanie robót budowlanych mimo ich wstrzymania, przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy lub bez uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, a także rozbiórkę obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na rozbiórkę.

Budowa, czyli wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, nie oznacza, iż obiekt musi być wykonywany tylko i wyłącznie przy wykorzystaniu materiałów budowlanych; budowa może polegać także na składaniu, zespalaniu części zespołów w dalsze zespoły lub gotowy wyrób, zakładaniu instalacji, czy łączeniu oddzielnych części w jedną całość. O tym zatem czy wykonywanie określonego rodzaju robót jest budową, czy też innego rodzaju robotami budowlanymi nie decyduje sposób prowadzenia tych robót, ale to czy w ich wyniku zostanie wybudowany w określonym miejscu obiekt budowlany. Rozpoczęcie robót budowlanych (budowy) przed uzyskaniem waloru ostateczności decyzji o pozwoleniu na budowę, jest traktowane jako samowola budowlana.

Jeżeli budowa:

1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo;

b) ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

- właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Warunki z pkt 1 i 2 powyżej muszą być spełnione jednocześnie, aby można było kontynuować postępowanie administracyjne w celu legalizacji budowy, z tym że to, czy budowa jest zgodna z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, okaże się dopiero wtedy, gdy inwestor będzie posiadał taką decyzję

W postanowieniu ustala się

wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów w postaci:

I) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem aktualnym na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;

II) oświadczeniami o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

III) w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej, projektowanych rozwiązań w zakresie:

a) linii zabudowy oraz elewacji obiektów budowlanych projektowanych od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych,

b) przebiegu i charakterystyki technicznej dróg, linii komunikacyjnych oraz sieci uzbrojenia terenu, wyprowadzonych poza granice terenu zamkniętego, portów morskich i przystani morskich, a także podłączeń tych obiektów do sieci użytku publicznego;

Postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych i przedstawienie dokumentów

Jeżeli organ nadzoru budowlanego w wyniku wstępnej analizy dojdzie do przekonania, że usytuowanie obiektu budowlanego objętego postępowaniem jest zgodne z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli taki obowiązuje na danym terenie) albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku obowiązującego planu miejscowego) oraz nie narusza innych przepisów (w tym techniczno-budowlanych), ewentualnie jeżeli narusza te przepisy, ale w takim stopniu, że jest możliwe doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, wydaje postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych oraz nakłada na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie odpowiednich dokumentów .

Zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych

Właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

- oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

Opłata legalizacyjna

Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Uiszczenie opłaty legalizacyjnej jest jednym z ustawowych warunków zalegalizowania obiektu wzniesionego w warunkach samowoli budowlanej. Brak takiej opłaty uniemożliwia legalne pozostawienie obiektu i skutkuje nałożeniem obowiązku jego rozbiórki. Wysokość opłaty legalizacyjnej wynika ściśle z obowiązującego prawa budowlanego i organy nie mają możliwości jej zmieniania lub zwalniania od niej strony.

W razie spełnienia wymagań właściwy organ wydaje decyzję:

1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

Decyzje mogą być wydane po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków jego realizacji w zakresie ochrony środowiska. W decyzji nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W przypadku uchylenia w postępowaniu odwoławczym decyzji:

1) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;

2) o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona,

i wydania decyzji w sprawie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego, opłata legalizacyjna podlega zwrotowi w terminie 30 dni od dnia stwierdzenia wykonania rozbiórki. Jeżeli wykonanie decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego odbywa się w trybie wykonania zastępczego, o którym mowa w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, opłatę legalizacyjną zalicza się w poczet kosztów wykonania zastępczego.

Do przepisów, które mogą być naruszone przy samowoli budowlanej, przede wszystkim należy zaliczyć:

1) ustawę z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 178, poz. 1380 ze zm.);

2) ustawę z 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 212, poz. 1263 ze zm.);

3) ustawę z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 627 ze zm.);

4) ustawę z 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1232 ze zm.);

5) ustawę z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 260 ze zm.);

6) ustawę z 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 145 ze zm.);

7) ustawę z 28 lipca 2005 r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 651 ze zm.);

8) ustawę z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz.U z 2013 r., poz. 1205 ze zm.);

9) ustawę z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.).

Powyższe wyliczenie nie jest wyczerpujące; również przepisy wielu innych ustaw mogą być naruszone nielegalną budową.

Polecamy Państwa uwadze nasze opracowanie nt. rozbiórka przy samowoli budowlanej, które opracowaliśmy  tutaj.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Legalizacja samowoli budowlanej nieruchomości
5 (100%) 12 votes

4 Responses

  1. Ja tam to od razu poszedłem do adwokata by mi to prowadził bo nie wiedziałem jak do tego podejść. Dopiero niedawno się dowiedziałem że samowola budowlana się nie przedawnia i mogą nawet za 100 lat twój zabytek sprzątnąć decyzją o rozbiórce

  2. Bez sensu jest opłata za legalizację samowoli budowlanej w takiejwysokości. Mi prawnik tłumaczył, że to po to by odstraszyć od budowania bez pozwolenia na budowę ale mojemu koledze powiedzieli aż 70 ty zł!!!!1

  3. Sam kiedyś zmagałem sie z legalizacją samowoli budowlanej domu teściowej w Poznaniu i to była dla mnie męka. Jak teraz o tym myślę to mi się słabo robi ile ja pism do Nadzoru Budowlanego pisałem….

  4. Moją sprawę o samowolę budowlaną prowadził mecenas Ziębaczewski. Szczerze to myślałam, że to mi to w pieruny rozbiorą, ale udało się uzyskać decyzje dla mnie pozytywne i umorzono mi w części mi opłatę legalizacyjną za samowolę budowlą, bo tutaj zawinili trochę urzędnicy z Poznania

Dodaj komentarz