Legalizacja samowoli budowlanej domu przed 1995 r.

Legalizacja samowoli budowlanej domu przed 1995 r.

Zgodnie z art. 103 ust. 2 ustawy Prawo budowlane z 1994 r., przepis art. 48 obecnie obowiązującej ustawy nie ma zastosowania do obiektów zrealizowanych przed dniem wejścia w życie ustawy Prawo budowlane z 1994 r., a więc przed 1 stycznia 1995 r. Do obiektów tych stosuje się przepisy dotychczasowe, tj. przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r.

Stosownie do postanowień art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlanego z 1974 r., obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy terenowy organ administracji państwowej stopnia powiatowego stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę.

Regulacja ta pozostaje w ścisłym związku z przepisem art. 40 który stanowi, że w wypadku wybudowania obiektu budowlanego niezgodnie z przepisami, jeżeli nie zachodzą okoliczności określone w art. 37, właściwy terenowy organ administracji państwowej wyda inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z przepisami.

Z przytoczonych uregulowań wynika, że samo stwierdzenie niezgodności wybudowanego obiektu z przepisami nie jest podstawą do zastosowania art. 37 i orzeczenia o rozbiórce. Skutkiem naruszenia przepisów muszą być okoliczności wymienione w ww. przepisie (art. 37), to jest niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia. Wystąpienie jednego z wymienionych stanów musi być przy tym wykazane w sposób niebudzący wątpliwości. Nie wystarczy podanie, że wystąpiło zagrożenie, lecz należy je ściśle określić i podać, w jakich okolicznościach organ to zagrożenie upatruje. Zagrożenie musi być też realne, a nie tylko teoretyczne (por. wyrok NSA z 17.4.1989 r., IV SA 83/89, ONSA Nr 1/1989, poz. 38). W orzecznictwie przyjmuje się też, że przez „niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia” należy rozumieć takie naruszenie wymogów prawa budowlanego, których usunięcie nie jest możliwe przez wydanie nakazu dokonania w obiekcie zmian lub przeróbek w trybie art. 40. Nakaz przymusowej rozbiórki z przyczyn określonych w art. 37 ust. 1 pkt 2 powinien być stosowany tylko wówczas, gdy brak jest możliwości usunięcia określonych w tym przepisie zagrożeń lub pogorszeń na zasadzie art. 40. Decyzja o przymusowej rozbiórce wydana na mocy art. 37 ust. 1 pkt 2 znajdzie więc zastosowanie tylko wtedy, gdy jest taka absolutna konieczność.

Art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r., który wraz z art. 40 tej ustawy dopuszczał legalizację samowolnie pobudowanego obiektu budowlanego lub jego części, wykłada się w ten sposób, że przy legalizacji (rozbiórce) ocenia się, czy taki obiekt budowlany znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju Art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r. miał na celu z jednej strony uporządkowanie ładu przestrzenno-budowlanego, z drugiej zaś stwarzał możliwość pozostawienia tych obiektów, które podlegały legalizacji, ograniczając możliwość orzekania nakazu rozbiórki tylko do obiektów, które zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym znajdowały się na terenie nieprzeznaczonym pod zabudowę lub przeznaczonym pod innego rodzaju zabudowę. Celem wskazanego przepisu było zatem eliminowanie samowoli budowlanej pozostającej w kolizji z przepisami o planowaniu przestrzennym. Obiekty budowlane mogą być budowane wyłącznie na terenach przeznaczonych na ten cel zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym. Jeśli obowiązujące w dacie rozstrzygnięcia przepisy o planowaniu przestrzennym przewidują na danym terenie możliwość zabudowy takiego obiektu, jaki już się znajduje, to odwoływanie się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dacie zabudowy i orzekanie na tej podstawie o rozbiórce przeczy celowi instytucji usuwania skutków samowoli budowlanej.

Przewidziane w art. 40 wykonanie zmian i przeróbek niezbędnych do doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem może polegać na rozbiórce, ale tylko niektórych elementów obiektu, usunięciu elementów niewłaściwie wykonanych, zastąpieniu pewnych elementów innymi i w efekcie doprowadzeniu do zmian możliwych do zaakceptowania z punktu widzenia wymogów prawa, w szczególności przepisów techniczno-budowlanych. Tego rodzaju przeróbki mieszczą się w dyspozycji art. 40  i prowadzą do zachowania obiektu budowlanego wybudowanego niezgodnie z prawem (por. wyrok NSA z 1.2.2006 r., OSK 775/05, Lex nr 194014 oraz z 1.12.2009 r., II OSK 1886/08).

W cytowanym już przepisie ustawodawca zawarł zatem następujące przesłanki nakazu rozbiórki:.

- naruszenie przepisów obowiązujących w okresie budowy,

- znajdowanie się obiektu budowlanego na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo jest przeznaczony pod innego rodzaju zabudowę.

Wskazać należy, iż pierwsza przesłanka, którą stanowi wybudowanie obiektu bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, badana jest według stanu prawnego z daty budowy, natomiast drugą przesłankę ustala się według stanu prawnego z daty rozstrzygnięcia. Przywołać w tym miejscu należy pogląd Wojewódzkiego Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrażony w wyroku z dnia 3 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/GD 109/08, w myśl którego art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r. powinien być wykładany z uwzględnieniem aktualnego stanu ustawodawstwa, regulującego ten sam przedmiot, czyli usuwanie samowoli budowlanych rozumianych jako budowa obiektów budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę. W szczególności, nowelizacją Prawa budowlanego z 1994 r., dokonaną ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 80, poz. 718), wprowadzono możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej (obowiązującą także obecnie), która obejmuje zarówno obiekty budowlane będące w budowie, jak i takie, których budowę zakończono. Warunkami zaś legalizacji są zgodność budowy z przepisami, w tym techniczno - budowlanymi, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem oraz z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku jego braku, ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 48 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1994 r.).

Odwołując się przy tym do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r. w sprawie P 37/06 (OTK - A nr 11 z 2007 r., poz. 160) wskazuje się, że chodzi o zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującymi w chwili decydowania o legalizacji, a nie z chwili budowy. Podzielając w pełni stanowisko wyrażone we wskazanym wyroku WSA (por. także wyrok WSA w Gdańsku z dnia 14 maja 2009 r., sygn. akt II SA/GD 417/08 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 8 lipca 2009 r., sygn. akt II SA/GD 62/09), Art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r., który wraz z art. 40 tej ustawy dopuszczał legalizację samowolnie pobudowanego obiektu budowlanego lub jego części, wykłada się w ten sposób, że przy legalizacji (rozbiórce) ocenia się, czy taki obiekt budowlany znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, przy czym oceny tej dokonuje się według stanu prawnego aktualnego w chwili decyzji o rozbiórce, a nie w chwili wybudowania obiektu budowlanego. Ten pogląd prezentowany jest również w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym mówi się, iż zgodność z przepisami budowlanymi dotyczy rozpoczęcia lub zakończenia budowy, natomiast zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym dotyczy daty podejmowania decyzji (por. wyroki NSA z dnia 24 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 205/06, z dnia 6 listopada 2007 r., sygn. akt II OSK 1454/06, z dnia 8 października 2007 r., sygn. akt II OSK 1318/06).

Podkreśla się przy tym, że art. 37 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego z 1974 r. miał na celu z jednej strony uporządkowanie ładu przestrzenno - budowlanego, z drugiej zaś stwarzał możliwość pozostawienia tych obiektów, które podlegały legalizacji, ograniczając możliwość orzekania nakazu rozbiórki tylko do obiektów, które zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym znajdowały się na terenie nieprzeznaczonym pod zabudowę lub przeznaczonym pod innego rodzaju zabudowę. Celem wskazanego przepisu było zatem eliminowanie samowoli budowlanej pozostającej w kolizji z przepisami o planowaniu przestrzennym. Obiekty budowlane mogą być budowane wyłącznie na terenach przeznaczonych na ten cel zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym. Jeśli obowiązujące w dacie rozstrzygnięcia przepisy o planowaniu przestrzennym przewidują na danym terenie możliwość budowy takiego obiektu, jaki już się znajduje, to odwoływanie się do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dacie zabudowy i orzekanie na tej podstawie o rozbiórce przeczy celowi instytucji usuwania skutków samowoli budowlanej. Również w orzecznictwie niektórych wojewódzkich sądów administracyjnych (por. m.in. wyroki WSA w Gdańsku z dnia 12 października 2005 r., sygn. akt II SA/Gd 2858/02, z dnia 29 sierpnia 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 491/07, WSA w Szczecinie z dnia 21 czerwca 2006 r., sygn. akt II SA/SZ 41/06) na tle art. 37 ust. 1 pkt 1 przyjęto, że "zgodność z przepisami budowlanymi" dotyczy rozpoczęcia budowy, natomiast "zgodność z przepisami o planowaniu przestrzennym" dotyczy daty podejmowania zaskarżonej decyzji.

W kontekście powyższych rozważań wskazać należy, że stosownie do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) podlegać powinna ocenie okoliczność, czy teren jest w ogóle przeznaczony pod zabudowę, co w rozumieniu tej ustawy oznacza zarówno objęcie takich terenów miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jak i określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego i decyzji o warunkach zabudowy).

Podkreślić należy również, że możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, na którym znajduje się samowolnie postawiony obiekt budowlany, dopuszcza art. 48 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego z 1994 r. w brzmieniu uwzględniającym wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r. w sprawie P 37/06, wprowadzony nowelą z dnia 8 października 2008 r. (Dz.U. Nr 206, poz. 1287). Z kolei przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa wymagania, jakie należy spełnić, aby możliwe było wydanie dla zamierzonej inwestycji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Wymagania te zostały wymienione w pkt 1-5 z jednoznacznie sformułowanym zastrzeżeniem, że tylko łączne spełnienie tych wymagań stwarza możliwość wydania przedmiotowej decyzji. Nadto z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę lub pod zabudowę określonego rodzaju przeznaczone są tylko te tereny, których taki sposób zagospodarowania został określony w decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że w przypadku braku w dacie rozstrzygnięcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy jest jedynym sposobem wykazania, że określony sposób zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami innych ustaw.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Legalizacja samowoli budowlanej domu przed 1995 r.
5 (100%) 104 votes

Dodaj komentarz