Korzystanie i rozliczenie pieniężne przez jednego współwłaściciela z nieruchomości wspólnej

Korzystanie i rozliczenie pieniężne przez jednego współwłaściciela z nieruchomości wspólnej

Czy współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, powinien rozliczyć się z nimi z uzyskanych z tego tytułu korzyści? Chodzi o sytuację, w której między współwłaścicielami nie doszło do dokonania podziału quoad usum lub do umownego uregulowania sposobu wzajemnych rozliczeń z tytułu korzystania z nieruchomości wspólne.

Stosownie do art. 206 KC, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 207 KC, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jak wynika z przytoczonych unormowań, w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej wymienione zostały expressis verbis dwa uprawnienia: prawo do współposiadania oraz prawo do współkorzystania. Drugie z wymienionych praw obejmuje przy tym także uprawnienia do pobierania pożytków i partycypowania w innych przychodach z rzeczy wspólnej, które uregulowano odrębnie w art. 207 KC i określono ich zakres wielkością udziału każdego ze współwłaścicieli.

Pożytkami rzeczy wspólnej w rozumieniu art. 207 KC - są pożytki naturalne i cywilne, o których mowa w art. 53 KC, a więc płody, rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, oraz dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. owoce, przychówek, czynsz najmu lub dzierżawy). Pojęcie innych przychodów, niebędących pożytkami rzeczy, nie zostało zdefiniowane, a w doktrynie tylko przykładowo wskazuje się na przychody z drzew powalonych przez huragan lub materiałów z rozbiórki budynku. Nie ulega jednak wątpliwości, że przychody - zgodnie z językowym znaczeniem tego pojęcia - oznaczają wpływy, zwłaszcza pieniężne uzyskane w określonym czasie; innymi słowy - aktywa. Przepis art. 207 KC nie obejmuje zatem swoją hipotezą korzyści osiąganych przez współwłaściciela z tytułu korzystania z lokalu w nieruchomości wspólnej, korzyści te bowiem nie polegają na czerpaniu pożytków lub innych przychodów, lecz na zaoszczędzeniu wydatków.

Trzeba zauważyć, że analizowane zagadnienie prawne wyłaniało się już w orzecznictwie oraz że Sąd Najwyższy uznawał za zasadne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy wspólnej, w razie posiadania jej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie przekraczającym jego udział we współwłasności.

Przykładowo można wymienić orzeczenie z dnia 23.1.1958 r., II CR 840/57, wydane jeszcze pod rządem dekretu z dnia 11.10.1946 r. - Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319), w którym Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że samo pozostawienie współwłaścicielowi do użytku określonych części nieruchomości przekraczających jego udział właścicielski nie powoduje powstania najmu lub dzierżawy i może uzasadniać roszczenie pozostałych współwłaścicieli o wyrównanie z tytułu przychodów i wydatków. Potrzebę dokonania takich rozliczeń łączył przy tym także z dokonanym przez współwłaścicieli podziałem quoad usum, podkreślając, iż z art. 91 i 92 dekretu wynika, że w razie przyjętego przez współwłaścicieli sposobu korzystania z rzeczy, polegającego na pozostawieniu poszczególnym współwłaścicielom do użytku określonych części fizycznych, mogą - w braku odmiennej umowy - powstać roszczenia wyrównawcze z tytułu przychodów i wydatków (zob. OSNCKW 1959, nr 3, poz. 81). Pod rządem kodeksu cywilnego z kolei, Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 14.12.1972 r., III CZP 85/72, wyjaśnił, że do sytuacji współwłaściciela korzystającego wyłącznie z nieruchomości wspólnej "stosuje się przepisy, które obowiązują każdego współwłaściciela. Przepisy te mieszczą się przede wszystkim w art. 206 KC oraz w art. 618 KPC, z których m.in. wynika, że współwłaściciel, który wyłącznie korzysta z całej nieruchomości, ma obowiązek rozliczenia się z tego tytułu z pozostałymi współwłaścicielami" (zob. OSNCP 1973, nr 7-8, poz. 127).

W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy uznawał zatem za dopuszczalne zgłaszanie i rozstrzyganie - najpóźniej w toku postępowania o zniesienie współwłasności - roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, w tym roszczeń powstałych w związku z posiadaniem przez współwłaściciela rzeczy lub części rzeczy wspólnej "ponad przysługujący mu udział", które powinny być wywodzone z art. 206 lub art. 207 KC.

W licznych orzeczeniach jednak Sąd Najwyższy równocześnie podkreślał, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego udziału (np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25.10.1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151; uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19.7.1983 r., III CZP 32/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 26; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27.4.2001 r., III CKN 21/99, niepubl.; oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7.2.2003 r., III CKN 1386/00, niepubl.). Najobszerniej wypowiedział się w tej kwestii w uzasadnieniu wyroku z dnia 25.10.1973 r., III CRN 247/73, stwierdzając, że jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Ponieważ zaś każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, wobec tego każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (zob. OSNCP 1974, nr 9, poz. 151).

Z przepisów kodeksu cywilnego regulujących współwłasność istotnie nie wynika, aby współwłaściciel miał uprawnienie do korzystania tylko z takiej części rzeczy wspólnej, która odpowiada wielkości jego udziału, według art. 206 KC regułą jest bowiem korzystanie przez współwłaścicieli z całej rzeczy wspólnej. Powołany przepis, podobnie jak art. 207 KC, ma oczywiście charakter dyspozytywny, wobec czego współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w szczególności mogą w drodze podziału quoad usum wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. W takich wypadkach o uprawnieniu poszczególnych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z określonych części rzeczy wspólnej będą decydowały jedynie postanowienia umowy (zob. uchwałę pełnego składu Sądu Najwyższego z dnia 28.9.1963 r., III CO 33/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 22; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14.11.1963 r., III CR 82/63, OSNCP 1964, nr 9, poz. 189; uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8.1.1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 157, oraz z dnia 13.2.1981 r., III CZP 72/80, OSNCP 1981, nr 11, poz. 207, a także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10.2.2004 r., IV CK 17/03, niepubl.). Rozważeniu podlega jednak zakres uprawnień przysługujących współwłaścicielom w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej, czyli w wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 KC. W przepisie tym jest mowa o korzystaniu i współposiadaniu, nie ulega jednak wątpliwości, że posiadanie jest jedną z form korzystania z rzeczy wspólnej, korzystanie obejmuje bowiem możliwość używania, które łączy się ściśle z faktycznym władaniem rzeczą. Według art. 206 KC, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania całej rzeczy wspólnej, uprawnienie to jest przy tym niezależne od wielkości przysługującego mu udziału we współwłasności, ale jest ograniczone identycznymi uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może zatem posiadać całą wspólną rzecz, lecz może czynić to tylko o tyle, o ile nie przeszkadza analogicznemu posiadaniu przez pozostałych współwłaścicieli. Wobec takiego unormowania uprawnień współwłaścicieli, w wypadkach objętych zakresem zastosowania art. 206 KC nie może być w ogóle mowy o uprawnieniu do posiadania rzeczy wspólnej w jakichkolwiek częściach, a więc o posiadaniu "w granicach udziału" lub "ponad udział" we współwłasności.

Trzeba jednak podkreślić, na co zwrócono także uwagę w doktrynie, że wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega ograniczeniom wynikającym z konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel jest zatem w wykonywaniu własności rzeczy wspólnej ograniczony prawami innych współwłaścicieli, a w szczególności tym, czy jego korzystanie i współposiadanie daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem wykonywanym przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 KC). W doktrynie podniesiono ponadto, że ujmowane od strony pozytywnej uprawnienia właściciela należy w stosunku wewnętrznym współwłasności dopasować do wielości podmiotów po stronie właścicielskiej, należy bowiem honorować fakt, że współwłasność jest prawem zespolonym z udziałów poszczególnych właścicieli, a zatem uwzględnić konieczny udział każdego ze współwłaścicieli w uprawnieniach do posiadania, korzystania z rzeczy i rozporządzania rzeczą.

W stosunkach między współwłaścicielami przepisy art. 206 i 207 KC wyznaczają zakres uprawnień, składających się na szeroko rozumiane uprawnienie do korzystania z rzeczy, oraz zasady ich wykonywania. Spośród ogółu uprawnień ustawodawca wyodrębnił i uregulował w art. 207 KC zasady pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej, co pozwala wnioskować, że pozostałe formy korzystania z rzeczy poddał zasadzie wyrażonej w art. 206 KC. Uprawnienia te mogą być zatem wykonywane w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Zakres ten musi być oceniany na tle konkretnych okoliczności faktycznych, ponieważ zależy on od rodzaju rzeczy wspólnej oraz charakteru stosunków między współwłaścicielami, i dlatego dopiero po zbadaniu konkretnych okoliczności można będzie ocenić, czy posiadanie jednego ze współwłaścicieli daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych. Art. 206 KC, odwołując się do obiektywnego kryterium pogodzenia posiadania współwłaściciela z posiadaniem pozostałych współwłaścicieli, abstrahuje w swej treści od wielkości udziałów we współwłasności. Nie oznacza to jednak, że w razie sporu między współwłaścicielami co do zakresu korzystania z rzeczy wspólnej kwestia wielkości udziałów jest prawnie obojętna; przeciwnie, stanowi ona istotne kryterium w umownym lub sądowym ukształtowaniu sposobu korzystania z rzeczy. Wielkość udziału jest więc elementem oceny, w jakim zakresie posiadanie współwłaściciela daje się pogodzić ze współposiadaniem rzeczy wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli. Tego rodzaju zależność między wielkością udziału a zakresem uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej jest dostrzegana zarówno w orzecznictwie, jak i w nauce prawa, a zachodzące w tym względzie dysproporcje są często zarzewiem sporów między współwłaścicielami. W praktyce ujawniają się one zwłaszcza wtedy, gdy z racji posiadania rzeczy wspólnej lub jej części współwłaściciel uzyskuje wymierną korzyść, np. nie płaci czynszu za mieszkanie zajmowane we wspólnym budynku.

Z regulacji zawartej w art. 206 KC wynika, że posiadanie w granicach uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej jest uzależnione od możliwości pogodzenia posiadania współwłaściciela ze współposiadaniem rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Wszystkie inne przypadki posiadania rzeczy wspólnej wykraczają tym samym poza określony w art. 206 KC zakres "uprawnionego" posiadania rzeczy wspólnej przez konkretnego współwłaściciela. Posiadanie, które wykracza poza "uprawniony" zakres, narusza natomiast ustawowo ukształtowane stosunki między współwłaścicielami, co z kolei rodzi dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia służące ochronie ich sytuacji prawnej. Podstawę tych roszczeń stanowi art. 206 KC, który - określając wewnętrzne relacje między współwłaścicielami - stwarza tym samym możliwość doprowadzenia do stanu równowagi, naruszonej przez jednego ze współwłaścicieli korzystaniem niemieszczącym się w sferze korzystania "uprawnionego". W takiej sytuacji mogą powstać dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia o zapłatę określonej kwoty tytułem części uzyskanych w ten sposób korzyści, nie jest bowiem obowiązkowe dążenie do wyrównania uprawnień określonych w art. 206 KC w naturze (np. w drodze roszczenia o dopuszczenie do współposiadania).

Rozważania powyższe prowadzą do wniosku, że współwłaściciel, który korzysta z rzeczy wspólnej, wykraczając poza granice korzystania "uprawnionego", powinien rozliczyć się z pozostałymi współwłaścicielami z uzyskanych z tego tytułu korzyści. Trzeba podkreślić, że wniosek taki harmonizuje z obowiązkami wynikającymi ze stosunku współwłasności, w tym z obowiązkiem zredukowania przez wszystkich współwłaścicieli swoich wzajemnych uprawnień i przestrzegania przysługującego im wszystkim uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 maja 2006 r. III CZP 9/06

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Korzystanie i rozliczenie pieniężne przez jednego współwłaściciela z nieruchomości wspólnej
5 (100%) 105 votes

Dodaj komentarz