Kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu nieruchomości jako zachowanie ładu przestrzennego

Kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu nieruchomości jako zachowanie ładu przestrzennego

Kwestia definicji działki sąsiedniej od dnia wejścia w życie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej - u.p.z.p.) była przedmiotem szerokich rozważań tak w orzecznictwie i doktrynie i ostatecznie ugruntował się pogląd, że jest nią działka znajdująca się w obszarze analizowanym, a nie jedynie działka bezpośrednio granicząca z działką objętą wnioskiem. Weryfikując w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. możliwość ustalenia warunków zabudowy organ musi ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wymóg istnienia zabudowy porównywalnej do zabudowy planowanej na działce sąsiedniej nie oznacza, że działka ta musi bezpośrednio graniczyć z działką objętą inwestycją. Należy bowiem mieć na względzie, że tzw. sąsiedztwo urbanistyczne przedstawiać się będzie różnorodnie na terenach zwartej zabudowy miejskiej, na terenach wiejskich, czy terenach innej zabudowy rozproszonej. W wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. II OSK 646/06, zwrócono uwagę, że ratio legis art. 61 u.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia własności. Za szerokim rozumieniem pojęcia "działki sąsiedniej" przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie. Jeśli działka, na której jest planowana inwestycja, znajduje się w dość bliskiej (pod względem urbanistycznym) odległości od takiej zabudowy porównywalnej, nie ma przeciwwskazań do wydania decyzji pozytywnej.

Zachowanie ładu przestrzennego

Zachowanie ładu przestrzennego stanowi zasadę planowania i zagospodarowania przestrzennego (art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.), wobec czego ustawodawca wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnił w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. od spełnienia przesłanki polegającej na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, określanej jako "zasada dobrego sąsiedztwa". Warunek ten musi zostać spełniony łącznie z pozostałymi określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., wystarczy niespełnienie jednego z nich, aby wydanie decyzji o warunkach zabudowy było niedopuszczalnym.

Kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu

Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować dość często szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Warunek kontynuacji funkcji jest spełniony zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące. Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy. Wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje w sensie urbanistycznym z zabudową już istniejącą ani nie narusza szeroko rozumianego ładu przestrzennego. W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli którakolwiek z działek znajdujących się w obszarze analizowanym zabudowana jest obiektem o funkcji takiej samej lub podobnej do funkcji obiektu nowoplanowanego, to spełniona jest przesłanka wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.  Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu rozumiany jest w orzecznictwie i doktrynie jako ustanawiający zasadę dobrego sąsiedztwa, której kontynuacja powinna być rozumiana jako nawiązanie do istniejącej w całym obszarze analizowanym funkcji zabudowy. Jeżeli zatem w obszarze analizowanym mieści się chociażby jedna działka, nawet odległa i mająca dostęp do innej drogi, niż teren inwestycji, zabudowana obiektem o funkcji takiej samej lub podobnej jak funkcja planowanej inwestycji, to spełniony jest warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu

W celu sprawdzenia, czy planowana inwestycja spełnia warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., organ przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – unormowaną w § 3 ust. 1 i nast. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588) i na jej podstawie określa warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w odniesieniu do planowanej inwestycji. Te warunki i wymagania ustala się – jak o tym stanowi § 9 ust. 1 rozporządzenia – w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Same zaś wyniki analizy, zawierające także część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu nieruchomości jako zachowanie ładu przestrzennego
5 (100%) 85 votes

Dodaj komentarz