Kara umowna w umowie deweloperskiej kupna - sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu

Kara umowna w umowie deweloperskiej kupna - sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu

Kara umowna jest w praktyce obrotu nieruchomościami praktycznie zawsze zastrzegana w sytuacji niewykonania, nienależytego czy nawet spóźnionego wykonania obowiązków umownych przez strony umowy deweloperskiej, kupna sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania, domu. Mianowicie, w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.  Z powyższego wynika, że kara umowna stanowi sankcję cywilnoprawną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Należy zaakcentować, że w doktrynie i judykaturze wskazuje się na dwie najistotniejsze funkcje tego zastrzeżenia umownego. Przyjmując, że kara umowna jest surogatem odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania wskazuje się na jej funkcję kompensacyjną, albowiem pozwala ona wierzycielowi dochodzić wyrównania poniesionej przez niego szkody bez konieczności wykazywania jej wysokości. Równie istotnym zadaniem kary umownej jest także zabezpieczenie wykonania zobowiązania i tym samym zwiększenie realności spełnienia umówionego świadczenia oraz ułatwienie naprawienia szkody. Takie oddziaływanie jest określane mianem funkcji stymulacyjnej kary umownej, bowiem jej zastrzeżenie ma mobilizować dłużnika do prawidłowego wykonania zobowiązania. Kara umowna, zapobiegając niewykonaniu zobowiązania, służy niewątpliwie ochronie interesów prawnych wierzyciela. Jednocześnie wysokość ustalonej kary umownej, wybrany rodzaj kary, a także wzgląd na łatwość dochodzenia tego świadczenia także ma oddziaływanie stymulujące na dłużnika.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że kara umowna należy się stronie umowy tylko wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które druga strona ponosi odpowiedzialność. Strona dochodząca roszczenia o zapłatę kary umownej musi wykazać istnienie i treść zobowiązania łączącego go z nią, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Jeżeli strona umowy wykaże, że nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie (nienależyte wykonanie) zobowiązania, będzie wówczas zwolniony z obowiązku zapłaty kary umownej. Należy zaakcentować, że dopuszczalne jest także rozszerzenie zakresu okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność i zastrzeżenie odpowiedniej kary umownej. Odpowiedzialność dłużnika w zakresie kary umownej bez względu na przyczynę niewykonania zobowiązania powinna być w umowie wyraźnie określona, nie ma bowiem podstaw do dorozumienia rozszerzonej odpowiedzialności dłużnika.

Zmniejszenie kary umownej

Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej, to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Z powyższego wynika, że dłużnik może żądać zmniejszenia (miarkowania) kary umownej jeżeli wykaże, że nastąpiła jedna z dwóch, enumeratywnie wskazanych w przepisie okoliczności. Istotnym jest, że uprawnienia tego, strony nie mogą wyłączyć w umowie. Możliwość miarkowania kary umownej jest niezależna od charakteru kary umownej. Jeżeli przesłanki te wystąpiłyby równocześnie, to wówczas zmniejszenie kary umownej winno uwzględniać obie przyczyny redukcji. Należy jednakże podkreślić, że instytucja miarkowania kary umownej winna być stosowana szczególnie ostrożnie, albowiem ma ona wyjątkowy charakter i nie może doprowadzić do całkowitego zwolnienia dłużnika.

Kara umowna bez względu na wysokość poniesionej szkody

Wypada również podnieść, że wierzyciel może co do zasady dochodzić kary umownej „bez względu na wysokość poniesionej szkody”, czyli w pełnej wysokości, co oznacza że jest on zwolniony z obowiązku dowodzenia istnienia i wysokości szkody. Zaakcentować bowiem trzeba, że na gruncie przepisów o karze umownej pojęciu „szkody” nadaje się szersze znaczenie, obejmując nim wszelkie uszerbki, tak majątkowe, jak i niemajątkowe, jakie może ponieść wierzyciel. Przyjmowany zaś w literaturze i orzecznictwie pogląd, że kara umowna (odszkodowanie umowne) jest tzw. surogatem odszkodowania, nie może być utożsamiany jedynie z powstającą po stronie wierzyciela szkodą majątkową. Sformułowanie „surogat odszkodowania” należy bowiem rozumieć w tym sensie, że strony przy zawarciu umowy określają z góry wysokość należnego wierzycielowi zryczałtowanego odszkodowania na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika i odszkodowanie (kara umowna) kompensuje wszystkie negatywne dla wierzyciela konsekwencje wynikające ze stanu naruszenia zobowiązania. W doktrynie ugruntowane jest nadto stanowisko, zgodnie z którym zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty również w wypadku wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. Skoro więc poniesienie szkody nie stanowi koniecznego warunku zapłaty kary umownej, to tym bardziej odniesienie do tego kryterium nie może mieć decydującego znaczenia przy ocenie dopuszczalności i rozmiaru miarkowania kary umownej.

Rażąco wygórowana kara umowna

Ustawodawca posłużył się pojęciem „rażącego wygórowania” kary umownej, niewskazując jednak ścisłych kryteriów w tym zakresie. Nie ulega wątpliwości, że użycie zwrotu niedookreślonego pozostawia sądowi możliwość dostosowania przyjętych kryteriów oceny do występujących in casu postanowień kontraktowych dotyczących kary umownej, jak również do okoliczności faktycznych i skutków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W orzecznictwie i literaturze przyjęto, że kryteria odniesienia dla dokonywanej przez sąd oceny wysokości kary umownej w kontekście jej rażącego wygórowania stanowią między innymi: stosunek pomiędzy wysokością kary, a wartością całego zobowiązania głównego; zakres i czas trwania naruszenia przez dłużnika powinności kontraktowych; wagę naruszonych postanowień kontraktowych (obowiązki główne, obowiązki uboczne); zagrożenie dalszymi naruszeniami powinności kontraktowych (zwłaszcza w razie powiązania kary umownej z obowiązkiem zaniechania określonych działań przez dłużnika); zgodny zamiar stron w zakresie ustalenia celu zastrzeżenia kary umownej w określonej wysokości (np. uwypuklenie przez strony funkcji represyjnej). Skoro instytucja miarkowania kary umownej należy do tzw. praw sędziowskich, to wybór kryteriów, na podstawie których wysokość kary umownej zostanie poddana kontroli, należy do sądu. Trzeba mieć jednak na uwadze i to, że kara umowna musi być wygórowana rażąco, czyli że zachodzi ewidentna kwalifikowana niewspółmierność wysokości kary umownej do tej, która powinna być należna w danej sytuacji, przy czym sama wysokość stawki kary umownej nie przesądza o rażącym wygórowaniu.

Redukcja kary umownej nie możne nastąpić na tej tylko podstawie, że zobowiązanie zostało ostatecznie wykonane. W przeciwnym razie dłużnik opóźniający się ponad miarę z wykonaniem zobowiązania zawsze mógłby ograniczyć zakres swej odpowiedzialności z tytułu kary umownej, a wyjątkowy w istocie przepis stawałby się zasadą.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Kara umowna w umowie deweloperskiej kupna – sprzedaży nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu
5 (100%) 103 votes

Dodaj komentarz