Grzyb i zawilgocenie ścian lokalu, mieszkania, domu czy budynku

Grzyb i zawilgocenie ścian lokalu, mieszkania, domu czy budynku

Zgodnie z art. 556 § 1 KC, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Oceniając, czy rzecz sprzedana jest obarczona wadą należy mieć na uwadze przepis art. 354 KC, stosownie do którego zobowiązanie powinno być wykonane zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego. Zasadnicze znaczenie ma zatem odpowiedź na pytanie, czy sprzedana rzecz jest użyteczna, biorąc pod uwagę jej przeznaczenie. Samo kryterium zgodności ze wzorcem normatywnym w żadnym razie nie może przesądzać o istnieniu bądź nie istnieniu wady. Przy ocenie wady fizycznej rzeczy, kryterium funkcjonalne, obejmujące użyteczność rzeczy i jej przeznaczenie zgodne z celem umowy sprzedaży, powinno być stosowane przed kryterium normatywno -technicznym (tak: uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30.12.1988 r., III CZP 48/88). Jednocześnie należy mieć na uwadze, że po ujawnieniu się wady przedmiotu sprzedanego sprzedawca staje się odpowiedzialny wobec kupującego za istnienie wady. Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny. Sprzedawca nie może się z od niej uwolnić niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet - czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa.

Opracowując to zagadnienie, posłużę się ciekawą sprawą sądową z naszej praktyki. Sąd Okręgowy stwierdził, że lokal mieszkalny sprzedany przez stronę pozwaną powodom był obarczony wadami. Ustalając to, Sąd oparł się w pierwszej kolejności na opinii biegłego z zakresu mykologii. Biegły sporządził opinię po dokonaniu wizji w mieszkaniu powodów. Dokonał pomiaru panującej tam wilgotności i pobrał materiał do badań mykologicznych. Z jego opinii wynika jednoznacznie, że w mieszkaniu powodów występuje ponadnormatywne zawilgoceniu ścian. Dokonana przez biegłego analiza składu mikroorganizmów wskazała, że przyczyną występującego okresowo zawilgocenia przegród budowlanych jest nadmierne wychładzania ścian w miejscach nieocieplonych lub niedostatecznie ocieplonych. Biegły wskazał też na szeroką gamę gatunków grzybów występujących w mieszkaniu powodów oraz ich negatywny wpływ na zdrowie zamieszkujących tam osób. Biegły wskazał, że ponadnormatywne zawilgocenie mieszkania występuje na jego zetknięciu z nieogrzewaną klatką schodową i niedogrzanym mieszkaniem sąsiadującym z lokalem powodów, które jest niezamieszkałe. Opinia biegłego jest spójna, logiczna, zaś zawarte w niej wnioski stanowią konsekwencję przeprowadzonych w niej rozważań. Podniesione przez stronę pozwaną zarzuty co do opinii nie podważają w niczym jej wiarygodności.

Należy mieć też na uwadze podnoszoną przez biegłego okoliczność, że obecne w powietrzu struktury grzybów były efektem wcześniejszej sporulacji grzybni w miejscach zawilgoconych, w okresie nie dłuższym niż 8-10 miesięcy. Zarodniki uzyskanych w wyniku hodowli gatunków mogą w stanie utajonym przeżyć taki właśnie okres. W momencie kolejnego podniesienia poziomu zawilgocenia muru, obecne w powietrzu zarodniki staną się źródłem nowych kolonii.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że mieszkanie powodów obciążone było wadą w postaci ponadnormatywnego zawilgocenia, występującego na jego zetknięciu z klatką schodową niedogrzanym i niezamieszkałym mieszkaniem sąsiadującym z lokalem powodów oraz z garażem znajdującym się pod mieszkaniem powodów. To z kolei spowodowane było nadmiernym wychładzania ścian w miejscach nieocieplonych lub niedostatecznie ocieplonych. Choć wady te źródło swe miały w częściach wspólnych budynku, to uznać należy jednoznacznie, że dotyczyły bezpośrednio lokalu mieszkalnego powodów. Obniżały w sposób oczywisty użyteczność lokalu mieszkalnego do celów mieszkalnych, czyniąc mieszkanie w nim praktycznie niemożliwym, co wynika z niekwestionowanej przez strony opinii biegłej z zakresu chorób płuc. Uprawnienia z tytułu rękojmi za przywołane wyżej wady przysługiwały powodom jako nabywcom lokalu mieszkalnego i udziału w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 560 § 1 KC, jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny; jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Zgodnie z art. 560 § 2 KC, jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Przepis ten należy interpretować w związku z art. 494 § 1 KC, który stanowi, że strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Należy jednak mieć na uwadze, że odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nie pociąga za sobą automatycznie przejścia własności na zbywcę. Po stronie nabywcy nieruchomości powstaje obowiązek zwrotu świadczenia, który wymaga złożenia stosownego oświadczenia o powrotnym przeniesieniu własności nieruchomości (vide: uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30.11.1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995/3/42; z dnia 27.02.2003 r., III CZP 80/02, OSNC 2003/11/141, postanowienie z dnia 22.04.2004 r., II CK 158/03, OSNC 2005/1/19). Zaakceptować należy przy tym zaprezentowany w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym „Po myśli art. 494 KC strona, która odstępuje od umowy wzajemnej obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko to co otrzymała od niej na mocy umowy. Obie strony czynności prawnej są wzajemnie względem siebie wierzycielami i dłużnikami o ile odstąpienie od umowy było skuteczne. O ile strony nie postanowią inaczej, zwrot świadczeń wzajemnych powinien nastąpić równocześnie, przy czym nie ma potrzeby by pozwany w takiej sytuacji realizował własne roszczenia czy to w odrębnym procesie, w drodze powództwa wzajemnego bądź też poprzez zgłoszenie zarzutu zatrzymania. Mimo, że zwrot wadliwej rzeczy stanowi realizację uprawnień pozwanego, powód zgłaszając roszczenia z tytułu odstąpienia od umowy wzajemnej w ramach własnego roszczenia powinien zaoferować zwrot wzajemnego świadczenia. (...) W przypadku uwzględnienia powództwa z umowy wzajemnej Sąd winien w sentencji orzeczenia dać wyraz obowiązkowi powoda jednoczesnego zwrotu wzajemnego świadczenia na rzecz pozwanego, mimo że ten żadnych własnych roszczeń w trybie procesowym nie dochodził.” (tak: postanowienie SA w Łodzi z dnia 12.09.1997 r., I ACz 397/97, OSAŁ 1997/4/154).

Zgodnie z art. 566 § 1 KC, jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Z przepisu tego wynika zatem, że gdy szkoda jest następstwem okoliczności za które sprzedawca ponosi odpowiedzialność, odstępującemu od umowy przysługuje roszczenie o naprawienie szkody poniesionej wskutek istnienia wady, które nie ogranicza się do tzw. negatywnego interesu umownego. Opisane poniżej szkody w postaci strat doznanych przez powodów są następstwem okoliczności, za którą strona pozwana ponosi odpowiedzialność. Za takie uznane być musi sam fakt istnienia wilgoci w mieszkaniu sprzedanym powodom, a następnie brak reakcji skutecznej pozwanej na informacje powodów o istnieniu tej wady. Strona pozwana nie zareagowała w prawidłowy sposób na działania powodów, polegające nie tylko na notyfikacji wad, lecz nawet na dostarczeniu pozwanej opinii specjalistycznej zawierającej szczegółową analizę problemu wilgoci w mieszkaniu powodów i jego przyczyn. Ów brak staranności strony pozwanej spowodował powstanie po stronie wskazanych niżej szkód. Były one związane z kosztami, jakie ponieśli powodowie w związku z zawarciem umów sprzedaży, z nakładami w celu wykończenia mieszkania i usuwania skutków jego zawilgocenia, ustalenia przyczyn zaistniałego zawilgocenia, fachowej porady prawnej na etapie przedprocesowym, kosztami obsługi kredytu, zabezpieczenia rzeczowego spłaty kredytu oraz zwiększonymi - na skutek ponadnormatywnej wilgoci - kosztami ogrzewania gazowego lokalu powodów. Wszystkie te wydatki poniesione przez nakładów stanowiły konsekwencję zwartych ze stroną pozwaną umów sprzedaży i wad lokalu. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu - I Wydział Cywilny z dnia 29 czerwca 2016 r. I ACa 653/16

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Grzyb i zawilgocenie ścian lokalu, mieszkania, domu czy budynku
5 (100%) 108 votes

Dodaj komentarz