Czynsz w umowie dzierżawy nieruchomości: obniżenie, zmiana, brak zapłaty, opóźnienie i zwłoka

Czynsz w umowie dzierżawy nieruchomości: obniżenie, zmiana, brak zapłaty, opóźnienie i zwłoka

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu. Okres półroczny biegnie od dnia wydania przedmiotu dzierżawy przez wydzierżawiającego i upływa po 6 miesiącach i takie stanowisko dominuje w praktyce. Czynsz dzierżawny może być oznaczony nie tylko w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, ale też w ułamkowej części pożytków, niekoniecznie pochodzących z dzierżawionej rzeczy. Jeśli czynsz jest oznaczony w pożytkach, np. 1/5 uzyskanego zbioru, a dzierżawca bez swej winy zbioru nie uzyska, wolny jest od obowiązku zapłaty czynszu. W tym przypadku mamy do czynienia z ukształtowaniem dzierżawy jako umowy częściowo losowej.

Obniżenie czynszu z umowy dzierżawy

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Przesłankami żądania obniżki czynszu są nie tylko niezwykłe wypadki (zdarzenia nadzwyczajne) zwłaszcza klęski żywiołowe, lecz wszelkie okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, jeżeli w skutek tych okoliczności zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Powinno to być spowodowane okolicznościami, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności (tzn. nie są efektem jego działań i zaniechań). Okoliczności te to w szczególności klęski żywiołowe, przypadkowe wydarzenia, pomór bydła czy inne choroby inwentarza żywego, klęska nieurodzaju, ale również klęska urodzaju powodująca znaczny spadek cen na rynku, powódź, gradobicie, zaraza. Utrata przychodów okazjonalnych związanych z zaistnieniem szczególnych okoliczności podnoszących przychód z przedmiotu dzierżawy nie może być podstawą do obniżki czynszu. W literaturze słusznie przyjęto, że znaczne zmniejszenie nastąpi wówczas, gdy zbliża się do połowy zwykłego przychodu, choć analizować należy tutaj odchylenia związane ze zwykłym ryzykiem gospodarczym, a więc może być mniejsze

Obniżka czynszu dotyczyć może jedynie okresu, w którym występowały wskazane powyżej okoliczności. Nie musi się on pokrywać z okresem, za który dzierżawca uiszcza czynsz (może to być rok obrotowy, sezon, okres powodzi i usuwania jej skutków itp.). Brak jest podstaw do domagania się obniżenia czynszu na przyszłość. Nie jest jednak wykluczone powołanie się w przyszłości na te same okoliczności wpływające na znaczne zmniejszenie przychodu z przedmiotu dzierżawy.

Prawo zastawu

Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił. Dzierżawca może zostać obciążony np. obowiązkiem uiszczania podatków (zwłaszcza od nieruchomości czy rolnego) i innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem np. opłaty melioracyjnej. Świadczenia publiczne mogą zatem przybrać postać nie tylko świadczeń pieniężnych, ale również świadczeń w postaci określonego działania (np. odśnieżanie przyległej do nieruchomości części drogi publicznej, obowiązki związane z utrzymaniem zabytku, obowiązki związane z utylizacją odpadów, zanieczyszczeń itd.).

Zatem przesłanką do skorzystania przez wydzierżawiającego z prawa zastawu jest uprzednie dokonanie przez niego zapłaty należności, którymi w umowie dzierżawy obciążony został dzierżawca. Jeśli dzierżawca nie wykona ciążącego na nim z mocy umowy obowiązku spełnienia pieniężnych świadczeń publicznych, w stosunku do wydzierżawiającego może zostać przeprowadzone postępowanie egzekucyjne.

Zwłoka i opóźnienie z zapłatą czynszu dzierżawy nieruchomości

Dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, gdy nie uiszcza go w terminie na skutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. Uiszczanie niepełnego czynszu pozwala na wypowiedzenie w chwili, gdy suma zaległości wyrówna się z kwotą czynszu za dwa pełne okresy.  Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Uprzedzenia dokonać powinien wydzierżawiający. Może ono nastąpić w dowolnej formie.  Jeżeli czynsz jest płatny w okresach rocznych, zwłoka dzierżawcy powinna przekraczać 3 miesiące. Okres ten liczony jest od dnia, w którym przypadł termin płatności czynszu. Nie musi więc pokrywać się z miesiącami kalendarzowymi.

Obowiązek udzielenia dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu ma na celu wyłącznie ochronę interesów dzierżawcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od trzymiesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu. Interes dzierżawcy będzie więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem trzech miesięcy od uprzedzenia dzierżawcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia dzierżawy. Jeżeli po dokonanym uprzedzeniu i w wyznaczonym terminie dodatkowym dzierżawca nie uiści w całości zaległego czynszu, wydzierżawiający dokonać może wypowiedzenia dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Czynsz w umowie dzierżawy nieruchomości: obniżenie, zmiana, brak zapłaty, opóźnienie i zwłoka
5 (100%) 95 votes

Dodaj komentarz