Inwestowanie i budowanie na nieruchomościach rolnych i leśnych bez zmiany przeznaczenia gruntu

Inwestowanie i budowanie na nieruchomościach rolnych i leśnych bez zmiany przeznaczenia gruntu

Co do zasady lokalizacja budowli oraz zmiana sposobu zagospodarowania terenu na gruntach rolnych i leśnych jest - co do zasady - uzależniona od wcześniejszej zmiany przeznaczenia gruntu. Jednak prawo dopuszcza inwestowanie na gruntach rolnych i leśnych również bez zmiany ich przeznaczenia. Gruntami rolnymi są również grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych oraz pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Pojęcie gruntów rolnych jest więc bardzo szerokie i obejmuje grunty nie tylko faktycznie na te cele wykorzystywane, lecz dotyczy także gruntów przeznaczonych planistycznie albo oznaczonych w ewidencji gruntów jako rolne, a przede wszystkim funkcjonalnie powiązanych. W szczególności, zabudowanie gruntów rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej nie zmienia ich przeznaczenia . Dla takiej zabudowy nie jest więc wymagana zmiana przeznaczenia gruntów, a nieruchomość nie traci charakteru rolnego .

Natomiast gruntami leśnymi są również związane z gospodarką leśną, zajęte pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne. Również w tym przypadku jest to więc pojęcie szerokie, co wynika z powiązania tych gruntów z gospodarką leśną.

Przykładowo, realizacja na nieruchomości leśnej domku letniskowego nie ma związku z prowadzeniem gospodarki leśnej. Zabudowa nieruchomości leśnej domem letniskowym przeznaczonym do sezonowego wypoczynku niewątpliwie stanowi więc zmianę przeznaczenia nieruchomości - z nieruchomości leśnej na nieruchomość przeznaczoną pod zabudowę rekreacyjną. Kryterium uznania takich gruntów za las jest funkcjonalny związek z gospodarką leśną posadowionych budynków i budowli. Gospodarka leśna oznacza działalność leśną w zakresie urządzania, ochrony i zagospodarowania lasu, utrzymania i powiększania zasobów i upraw leśnych, gospodarowania zwierzyną, pozyskiwania - z wyjątkiem skupu - drewna, żywicy, choinek, karpiny, kory, igliwia, zwierzyny oraz płodów runa leśnego, a także sprzedaż tych produktów i realizację pozaprodukcyjnych funkcji lasu. Oznacza to, że sam fakt posiadania lasu nie oznacza jeszcze, że w posiadanym lesie prowadzona jest gospodarka leśna. Co istotne, warunkiem zaliczenia takich gruntów do lasów jest wykorzystywanie (a nie możliwość wykorzystania) budynków i budowli dla potrzeb gospodarki leśnej.

Gospodarkę leśną prowadzi się według następujących zasad:

1) powszechnej ochrony lasów;

2) trwałości utrzymania lasów;

3) ciągłości i zrównoważonego wykorzystania wszystkich funkcji lasów;

4) powiększania zasobów leśnych.

Działania zmierzające do trwałego usunięcia drzewostanu, o ile nie doprowadzą do poprawy innych elementów gospodarowania lasami, mieszczących się w pojęciu gospodarki leśnej, same w sobie są sprzeczne z zasadami jej prowadzenia. W ciekawym wyroku sąd wskazał, że możliwość zaliczenia budynków mieszkalnych - leśniczówek - do budynków związanych z prowadzeniem gospodarki leśnej dotyczy wyłącznie Lasów Państwowych. W sprawie tej inwestor wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego opisanego jako "leśniczówka" wraz z budynkiem przeznaczonym na przechowywanie zarówno maszyn i narzędzi koniecznych do prowadzenia gospodarki leśnej, jak i sadzonek. Przez budynki służące "gospodarce leśnej" należy rozumieć budynki mieszkalne dla osób, których obowiązki wymagają stałej obecności w miejscu wykonywania ich zadań służbowych związanych z gospodarką leśną. Dotyczy to jednak tylko mieszkań funkcyjnych wraz z budynkami gospodarczymi, położonych w miejscu wykonywania pracy przez uprawnione osoby zatrudnione w konkretnym nadleśnictwie. Istotnym kryterium uznania, czy zachodzi racjonalne uzasadnienie budowy budynku, jest również powierzchnia lasu. W lasach ochronnych prowadzi się gospodarkę leśną w sposób zapewniający ciągłe spełnianie przez nie celów, dla których zostały wydzielone, w szczególności poprzez zachowanie trwałości lasów. Przeznaczanie takich lasów pod budynki będzie więc sprzeczne z zasadami zachowania lasów ochronnych.

Możliwa jest również zmiana przeznaczenia gruntu leśnego na nieleśny bez przeprowadzania procedury odlesienia,

lecz w ograniczonym zakresie, w formie decyzji. W przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów jest dopuszczalna zmiana lasu na użytek rolny. Jeżeli takie grunty rolne nie będą podlegały dalszej ochronie, możliwe ich zainwestowanie bez dokonania formalnej zmiany ich przeznaczenia. Podstawą rozpoznania żądania zmiany gruntu leśnego na użytek rolny jest wystąpienie szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Przykładowo, chęć zagospodarowania działki przez jej właściciela dla celów rekreacyjnych i hodowlanych oznacza, iż ma on uzasadniony interes w żądaniu zmiany przeznaczenia działki, ale nie oznacza, że wystąpiła szczególnie uzasadniona potrzeba, aby takiej zmiany dokonać. Zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy właściciel lub inny podmiot z nim zrównany wykaże, że wystąpiły szczególnie uzasadnione potrzeby. Jest to przesłanka, która musi bezwzględnie wystąpić, a ciężar dowodowy wykazania, że zaistniały szczególnie uzasadnione potrzeby, spoczywa na właścicielu lasu. Zaistnienie tej przesłanki podlega ocenie organu rozpoznającego wniosek. Nie wystarcza przy tym, jak wskazano wyżej, wykazanie uzasadnionych potrzeb po stronie właściciela. Konieczne jest wykazanie ich szczególnego charakteru. Jest to zatem przesłanka kwalifikowana. "Uzasadnione potrzeby" powinny dotyczyć przede wszystkim potrzeb gospodarczo-bytowych, w tym uzasadnionych potrzeb prowadzenia gospodarki rolnej.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji.  Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Inwestowanie i budowanie na nieruchomościach rolnych i leśnych bez zmiany przeznaczenia gruntu
5 (100%) 25 votes

Dodaj komentarz