Budowa domu i budynku na granicy w  granicy z sąsiadem

Budowa domu i budynku na granicy w granicy z sąsiadem

Budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych w przepisach odrębnych, przy czym dopuszcza się wznoszenie budynków w tym zasięgu pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwiększających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami ustalonymi dla obszarów ograniczonego użytkowania, określonych w przepisach odrębnych.

Do uciążliwości zalicza się w szczególności:

1) szkodliwe promieniowanie i oddziaływanie pól elektromagnetycznych;

2) hałas i drgania (wibracje);

3) zanieczyszczenie powietrza;

4) zanieczyszczenie gruntu i wód;

5) powodzie i zalewanie wodami opadowymi;

6) osuwiska gruntu, lawiny skalne i śnieżne;

7) szkody spowodowane działalnością górniczą.

Jeżeli z przepisów szczególnych nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m;

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona wyżej, od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych;

4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;

2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

Decyzja o warunkach zabudowy będąca aktem stosowania prawa przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. W konsekwencji decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą per se porządku prawnego i nie mają charakteru bezwzględnie zawsze wiążącego, stanowiąc jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. Brak jest więc podstaw do uznania jakoby decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość lokalizacji inwestycji w odległości innej niż ustawowe wiązała w sposób bezwzględny organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Czyli dopuszczenie w decyzji o warunkach zabudowy usytuowania obiektu w granicy oznacza jedynie tyle, że taka lokalizacja zgodna jest z wymogami ładu przestrzennego, nie przesądza natomiast o tym, że pozwolenie na budowę istotnie na taką lokalizację zezwoli. Tym samym, pomimo że usytuowanie budynku w granicy formalnie zgodne byłoby z decyzją o warunkach zabudowy, to jednak organ udzielający pozwolenia na budowę ocenić musi lokalizację taką w aspekcie zgodności z prawem, a także wymogami dotyczącymi ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich.

Usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż wynikająca z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690) dopuszcza się wyłącznie w wyjątkowych przypadkach, gdy niemożliwy jest inny wariant inwestycyjny, szczególnie taki, który minimalizuje negatywne oddziaływanie na działkę sąsiednią. Ponadto wynikać to musi z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ocena, czy w danej sytuacji zachodzi przypadek szczególnie uzasadniony należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz ministra, który ustanowił odpowiednie przepisy techniczno-budowlane. O konieczności zastosowania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych mogą decydować zatem zarówno względy natury faktycznej (np. ukształtowanie terenu, czy istniejący stan zagospodarowania sąsiednich nieruchomości), jak też użytkowe, czy techniczne.

Nie można przyjąć, iż zachowanie odległości dla danego rodzaju obiektów jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przesądza o tym, że oddziaływanie tych obiektów nie wykracza poza obszar nieruchomości inwestora, a więc nieruchomości sąsiadujące nie znajdują się w obszarze ich oddziaływania. Obowiązek uwzględnienia przez organ architektoniczno – budowlany przy ocenie sytuowania obiektu budowlanego w odległościach wynikających z planu miejscowego, interesu osób trzecich dotyczy również sytuacji, gdy działki sąsiednie są jeszcze niezabudowane, ale znajdują się w obszarze, przeznaczonym w planie miejscowym pod zabudowę. Lokalizacja obiektu budowlanego po granicy z nieruchomością sąsiednią jest dopuszczalna, jednakże jest to sytuacja wyjątkowa i w związku z tym powinna ona następować w szczególnie uzasadnionych przypadkach, i w żadnym stopniu nie może wpływać na ograniczenie zagospodarowania działki sąsiedniej. Dlatego też organ prowadzący postępowanie zobligowany jest do wnikliwego zbadania czy przy wydawaniu tej decyzji nie zostanie naruszony interes osób trzecich. 

Gdy przepisy dopuszczają wybudowanie nowego budynku bezpośrednio przy granicy działki, to tym samym możliwa jest rozbudowa budynku do tej granicy. Brak jest podstaw, by kwestionować możliwość rozbudowania do granicy działki budynku już istniejącego.

Budynek wybudowany zgodnie z prawem można przebudować bez zmiany jego gabarytów i zmienić sposób użytkowania nawet w sytuacji, gdy aktualnie nie spełnia on norm dotyczących sytuowania budynków określonych w § 12 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Przebudowa obiektu i zmiana sposobu użytkowania jest możliwa w stosunku do budynków już istniejących, pobudowanych zgodnie z prawem, ale aktualnie już niespełniających wymogów prawa budowlanego i przepisów wykonawczych, nawet jeżeli nie jest możliwe jego dostosowanie do aktualnych wymogów. Gdyby przyjąć przeciwny tok rozumowania, to w żadnym z budynków niegdyś posadowionych zgodnie z prawem, a aktualnie nie spełniających norm wynikających z przedmiotowego rozporządzenia nie można byłoby prowadzić żadnych prac i zmian poza remontami.

Pamiętaj, że pojęcia "części budynku", o której mowa w § 12 ust. 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422), nie należy utożsamiać z kondygnacją podziemną. Oraz że otwory wypełnione luksferami nie są otworami okiennymi, niezależnie od tego, że mogą pełnić funkcję doświetlającą.

 

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Budowa domu i budynku na granicy w granicy z sąsiadem
5 (100%) 39 votes

Dodaj komentarz